Comment acheter un bien immobilier en Turquie en tant qu'étranger : Guide 2025

La Turquie est un pays transcontinental, situé stratégiquement à l'intersection de l'Europe et de l'Asie. Bien qu'elle ne soit pas membre de l'Union Européenne, elle occupe une position cruciale dans la géopolitique et le commerce régional, étant un acteur clé dans les transactions économiques du Moyen-Orient et de l'Europe.

C'est le 37e pays le plus vaste au monde et elle est réputée pour sa géographie variée, qui inclut :

• la Péninsule Anatolienne ;
• la région de la Thrace dans le sud-est de l'Europe ;
• de nombreuses îles dans les mers Égée et Méditerranée.

La Turquie est divisée en 81 provinces et organisée en 7 régions géographiques, chacune ayant ses propres caractéristiques culturelles et environnementales.

Avec une population dépassant les 85 millions de personnes en 2025, le mélange de modernité et de tradition en Turquie, associé à sa position unique en tant que pont entre deux continents, en fait une destination attrayante pour les investisseurs et les expatriés.

Répartition de la population dans les régions de Turquie

Pourquoi investir en Turquie ?

Le charme de la Turquie ne réside pas seulement dans son économie dynamique et son infrastructure en pleine expansion, mais aussi dans son potentiel d'investissement significatif.

Le pays possède plus de 7.200 kilomètres de côtes et bénéficie d'une moyenne de 2.600 heures d'ensoleillement par an, avec un climat méditerranéen sur une grande partie de son territoire. Les zones côtières, en particulier le long des mers Égée et Méditerranée, sont très recherchées pour leur beauté et leurs conditions de vie.

La Turquie se classe comme le sixième pays le plus visité au monde, après la France, l'Espagne, les États-Unis, la Chine et l'Italie.

En 2023, la Turquie a accueilli environ 56,7 millions de touristes internationaux, marquant une reprise significative après la pandémie. Cet afflux de touristes a également propulsé les recettes touristiques à un niveau record de 54,3 milliards d'euros, reflétant une augmentation de 17 % par rapport à l'année précédente.

Ces chiffres soulignent l'attrait croissant de la Turquie en tant que destination touristique mondiale (source : AGBI).

Le tourisme joue un rôle vital dans l'économie turque, contribuant à environ 12 % du PIB et influençant ainsi le secteur immobilier.

• Croissance modérée des prix : Après des augmentations nominales importantes ces dernières années, les prix de l'immobilier devraient se stabiliser, avec une croissance modérée attendue en 2025. Cette tendance est influencée par les mesures gouvernementales visant à contrôler l'inflation et les ajustements économiques.
• Investissement étranger soutenu : Le programme de citoyenneté par investissement de la Turquie continue d'attirer des acheteurs étrangers, en particulier dans des villes comme Istanbul et Antalya. Cet intérêt soutenu devrait soutenir la demande et contribuer à la stabilité des prix au cours de l'année à venir.
• Tendance vers des propriétés durables et intelligentes : Il y a une préférence croissante pour des maisons écologiques et technologiquement avancées. Les promoteurs intègrent de plus en plus des systèmes écoénergétiques et des fonctionnalités de maisons intelligentes pour répondre à cette demande, une tendance qui devrait se renforcer en 2025.
• Intérêt accru pour les zones suburbaines : L'essor du télétravail a entraîné une demande plus élevée pour des propriétés spacieuses dans les régions suburbaines, offrant des options plus abordables par rapport aux centres-villes. Ce phénomène devrait se poursuivre, influençant les modèles de développement et les opportunités d'investissement.

Coût moyen d'achat de propriété en Turquie

Bien que ces chiffres donnent un aperçu du marché actuel, les prix des propriétés en Turquie peuvent varier considérablement en fonction de l'emplacement spécifique, du type de propriété et des conditions du marché.

Tu peux suivre facilement les dernières tendances et l'évolution des prix sur notre page dédiée :

Les paysages variés de la Turquie et son riche patrimoine culturel offrent une large gamme de régions et de zones, chacune avec son propre charme et style de vie unique.

Régions populaires pour investir et vivre

• Istanbul : En tant que plus grande ville et centre culturel de la Turquie, Istanbul propose une combinaison de vie urbaine moderne et de charme historique. Les propriétés vont des appartements historiques dans le centre-ville aux condominiums de luxe avec vue sur le Bosphore.
• Antalya : Connue pour sa superbe côte méditerranéenne, Antalya est une destination prisée tant par les touristes que par les expatriés. La région offre une variété de types de propriétés, allant des appartements en bord de mer aux villas isolées dans les collines.
• Bodrum : Célèbre pour sa vie nocturne animée, ses magnifiques plages et ses ruines anciennes, Bodrum est l'une des destinations préférées des acheteurs internationaux. Les propriétés varient des maisons en pierre traditionnelles aux villas modernes en bord de mer.
• Izmir : En tant que troisième plus grande ville de Turquie, Izmir propose un style de vie cosmopolite avec un rythme plus détendu comparé à Istanbul. Les options immobilières vont des appartements en centre-ville aux maisons en bord de mer le long de la côte égéenne.
• Fethiye : Réputée pour ses beautés naturelles, comme la célèbre plage d’Ölüdeniz et les montagnes environnantes, Fethiye est idéale pour ceux qui recherchent une vie en contact avec la nature. La région offre un mélange de maisons en rangée, de villas et d'appartements.
• Ankara : Capitale de la Turquie et deuxième plus grande ville, Ankara propose un mélange de vie urbaine moderne et de sites historiques. Les options résidentielles incluent des appartements situés en centre-ville et des maisons familiales plus spacieuses dans les banlieues.

Oui, les étrangers peuvent acheter des propriétés en Turquie relativement facilement.

Le marché immobilier turc est ouvert aux investisseurs étrangers, sans restrictions significatives concernant la propriété pour les non-Turcs. Toutefois, il y a quelques exceptions pour certaines nationalités, et des restrictions peuvent s'appliquer pour l'achat de propriétés dans des zones stratégiques ou militaires.

Le processus implique plusieurs étapes, dont l'obtention d'un Numéro d'Identification Étranger (Yabancı Kimlik Numarası ou YKN), l'ouverture d'un compte bancaire turc et la navigation dans le système juridique turc. Il est fortement recommandé de travailler avec un agent immobilier et un avocat spécialisé en législation immobilière turque pour garantir une transaction sécurisée.

Le Programme de Citoyenneté Turque par Investissement

Le programme de Citoyenneté Turque par Investissement permet aux investisseurs étrangers d'acquérir la citoyenneté turque en réalisant un certain type d'investissement, comme l'achat de biens immobiliers d'une valeur minimale de 400.000 euros.

Le programme offre plusieurs avantages :

• Citoyenneté : Il accorde à l'investisseur, à son conjoint et à ses enfants à charge la citoyenneté turque, incluant le droit de vivre, travailler et étudier en Turquie.
• Voyages : Les citoyens turcs bénéficient d'un accès sans visa ou avec visa à l'arrivée dans plus de 110 pays.
• Double nationalité : La Turquie permet la double nationalité, donc les investisseurs peuvent conserver leur nationalité d'origine.

Pour être éligible, la propriété doit être conservée pendant au moins trois ans. Pour plus de détails, nous recommandons de visiter le site officiel du gouvernement turc.

1. Demande un Numéro d'Identification Étranger (YKN - Yabancı Kimlik Numarası)

Le Numéro d'Identification Étranger (YKN) est un numéro d'identification pour les étrangers en Turquie. Il est nécessaire pour toute transaction financière importante, y compris l'achat de propriétés, l'activation des services publics et la déclaration des revenus.

Il est possible de demander un YKN auprès du bureau local de la Direction Générale pour la Migration (DGMM) en Turquie. La demande doit généralement inclure :

• un passeport valide ;
• un formulaire de demande rempli ;
• une justification pour la demande de YKN (par exemple, l'achat d'une propriété).

Le processus prend généralement de quelques jours à quelques semaines.

2. Ouvre un compte bancaire turc

Un compte bancaire local est nécessaire pour gérer les paiements liés à l'achat de la propriété, y compris le dépôt, le prix d'achat, les taxes et les paiements des services publics.

La plupart des banques demanderont :

• ton YKN ;
• le passeport ;
• une preuve de travail ou de revenu ;
• éventuellement une preuve de domicile.

3. Commence à chercher des propriétés

Explore les annonces en ligne sur Properstar pour trouver des maisons et des appartements à vendre dans la région de ton choix. Tu peux utiliser nos filtres avancés et même dessiner ta zone préférée sur la carte.

Envisage de faire appel à un agent immobilier pour bénéficier d'une meilleure connaissance du marché local et obtenir de l'aide dans la recherche de propriétés correspondant à tes critères et à ton budget.

4. Trouve un agent immobilier

Le bon agent immobilier peut fournir des informations sur le marché local, t'aider à trouver des propriétés correspondant à tes critères et gérer le processus de négociation.

Voici comment t'assurer de choisir le meilleur professionnel pour tes besoins :

• Compétence locale : Recherche des agents ayant une connaissance approfondie de la région qui t'intéresse. Ils doivent être experts dans les tendances locales du marché immobilier.
• Compétences linguistiques : Si tu ne parles pas couramment turc, il est essentiel de trouver un agent qui puisse communiquer efficacement en turc ainsi que dans ta langue. Il sera ton intermédiaire avec les vendeurs, les avocats et les autres parties impliquées dans le processus.
• Expérience et qualifications : Vérifie l'expérience et les qualifications de l'agent. Il doit avoir un solide parcours dans l'accompagnement d'acheteurs étrangers et être inscrit auprès d'une association immobilière reconnue en Turquie.

Tu peux utiliser la fonction de recherche des agents de Properstar pour trouver des agents immobiliers locaux fiables. Notre plateforme offre un accès à un large réseau de professionnels sélectionnés pour leur compétence et leur fiabilité, facilitant la recherche d'un agent qui répondra à tes besoins spécifiques.

5. Visite les propriétés qui t'intéressent

Rends-toi sur place pour évaluer les conditions, la localisation et l'adéquation des propriétés potentielles.

6. Vérifications légales et due diligence

Le cadastre (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) est essentiel pour vérifier l'état légal de la propriété, s'assurer qu'elle est exempte de dettes, de charges ou de litiges, et que le vendeur a le droit légal de vendre. Il te suffit de demander un Tapu Senedi au Cadastre.

Assure-toi que la propriété respecte les normes locales de zonage et de planification urbaine. Cet aspect est particulièrement important pour les nouvelles constructions ou les propriétés rurales, où des restrictions peuvent exister.

Bien que non obligatoire légalement, il est fortement conseillé de réaliser une expertise immobilière pour vérifier les conditions de la propriété. L'expertise peut révéler d'éventuels problèmes structurels du bâtiment, des installations ou du terrain.

7. Fais une offre

Avec l'aide de ton agent immobilier, fais une offre pour la propriété. Si elle est acceptée, tu passeras à l'étape du contrat.

8. Signature du contrat préliminaire (Ön Protokol)

Cet accord préliminaire entre l'acheteur et le vendeur (ön protokol) garantit l'achat et prévoit généralement un acompte de la part de l'acheteur (en général 5-10% du prix d'achat). Il spécifie les termes et conditions de la vente et engage les deux parties à la transaction.

Si l'acheteur se retire, il peut perdre l'acompte. Si le vendeur se retire, il doit restituer le double du montant de l'acompte.

9. Finalise les accords de prêt (si applicable)

Finalise les conditions avec ta banque si tu finances l'achat par un prêt.

10. Signature de l'acte de vente (Satış Sözleşmesi)

L'étape finale est la signature de l'acte de vente (satış sözleşmesi) devant un notaire, transférant la propriété. L'acheteur doit payer le solde du prix d'achat ainsi que toutes les taxes et frais associés à ce moment-là.

Les deux parties doivent présenter le numéro d'identification fiscale (T.C. Kimlik Numarası), la preuve de paiement de l'acompte et les détails du prêt éventuel, si applicable.

11. Enregistre la propriété

Après la signature de l'acte, le nouveau propriétaire doit enregistrer la propriété auprès du cadastre (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü). Cette étape est essentielle pour la protection légale.

12. Paye les taxes et frais associés

Les acheteurs sont responsables du paiement de l'impôt de transfert de propriété (Tapu Harcı) et de la TVA (KDV) pour les nouvelles propriétés, en plus des frais notariaux et d'enregistrement. Selon la région, le coût total peut varier de 4% à 7% du prix d'achat.

Taxes pour les nouvelles propriétés

Taxes pour les propriétés d'occasion

Coûts supplémentaires

Voici quelques ressources précieuses où tu peux trouver des informations officielles :

• Ministère des Affaires Étrangères Turc : Pour les informations sur les permis de séjour et les numéros d'identification fiscale.
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Cadastre) : Pour vérifier l'état légal de la propriété.
• Türkiye Cumhuriyeti Maliye Bakanlığı (Ministère des Finances Turc) : Pour des détails sur les taxes relatives aux transactions immobilières.

13. Transfère les services publics

Transfère les services publics à ton nom et active les services locaux.

De nombreuses banques turques comme Ziraat Bank, Halkbank et VakıfBank offrent des prêts hypothécaires aux étrangers, bien que les termes et conditions puissent varier par rapport à ceux des résidents.

Les taux d'intérêt des prêts en Turquie peuvent varier considérablement. Par exemple, Ziraat Bank propose des taux autour de 9,00%, tandis que VakıfBank est connue pour offrir des taux autour de 10,50% à ses clients. Ces taux peuvent fluctuer et dépendent de divers facteurs, y compris les conditions de la banque et ton profil financier.

Comment obtenir un prêt hypothécaire

En général, tu auras besoin d'un passeport valide, d'une preuve de revenu, de relevés bancaires récents, d'un rapport de crédit de ton pays d'origine, d'une preuve de résidence principale et d'une preuve du dépôt.

La plupart des banques turques accepteront des documents en anglais, mais peuvent demander la notarisation ou la traduction de certains documents.

Après avoir préparé tes documents, l'étape suivante est de contacter les banques pour obtenir des pré-offres de prêt, qui te donneront une idée des montants des prêts et des taux d'intérêt auxquels tu peux t'attendre.

Assure-toi que toute la documentation nécessaire pour la propriété est précise et à jour, y compris les titres de propriété et les certificats énergétiques.

Une fois le prêt approuvé, la banque gérera la plupart des démarches juridiques et administratives.

Considérations particulières pour les non-résidents

Les non-résidents peuvent généralement obtenir des prêts couvrant jusqu'à 50% - 70% du prix de vente ou de la valeur estimée de la propriété, nécessitant un acompte d'au moins 30% - 50% plus les taxes et frais.

Le processus pour les non-résidents implique plus de documentation et un approche légèrement différente par rapport aux résidents.

Il convient également de noter que les prêts pour non-résidents ont souvent des taux d'intérêt plus élevés que ceux pour les résidents, en raison de la difficulté accrue à gérer les défauts internationaux.

L'un des principaux défis est de naviguer dans le système juridique et bureaucratique complexe. Le marché immobilier turc présente des règlements compliqués, particulièrement pour les étrangers, qui peuvent être décourageants sans une aide juridique appropriée.

Il est crucial de s'assurer que la propriété dispose d'un titre de propriété clair (Tapu), car tout problème ou litige non résolu concernant le titre pourrait entraîner des complications juridiques importantes. Faire appel à un avocat spécialisé dans la législation immobilière turque peut t'aider à gérer les aspects juridiques et à garantir que tout est en ordre.

Un autre aspect à surveiller est le processus de due diligence. Les acheteurs omettent souvent les coûts cachés tels que les frais notariaux, l'impôt de transfert du titre de propriété et les frais d'enregistrement de la propriété, qui peuvent rapidement s'accumuler.

De plus, si tu achètes une propriété plus ancienne, il est conseillé de réaliser une expertise immobilière approfondie pour détecter tout défaut ou problème qui pourrait ne pas être immédiatement visible.

Être propriétaire étranger en Turquie implique également des restrictions spécifiques. Par exemple, les étrangers sont interdits d'acheter des propriétés dans certaines zones, en particulier près des zones militaires ou des lieux stratégiques. Assure-toi que la propriété qui t'intéresse ne se trouve pas dans ces zones restreintes et que le type de propriété est accessible aux étrangers.

Les considérations financières sont un autre facteur critique. Les fluctuations monétaires entre ta devise nationale et la livre turque peuvent affecter le coût final de la propriété. De plus, si tu demandes un prêt, sache que les prêts pour non-résidents ont souvent des taux d'intérêt plus élevés et des conditions plus strictes. Comprendre ces implications financières à l'avance peut éviter des surprises désagréables.

Un autre point important est le risque de fraudes et escroqueries. Le marché immobilier peut attirer des vendeurs et des agents malhonnêtes, donc il est essentiel de vérifier la légitimité de la propriété et les références des personnes avec lesquelles tu traites. Évite de faire des paiements anticipés importants sans vérification approfondie et garanties légales.

Enfin, souviens-toi que le marché immobilier turc peut être volatile, influencé par les conditions économiques et les facteurs politiques. Effectuer des recherches approfondies sur le marché et rester informé des tendances à long terme peut t'aider à prendre une décision plus éclairée.

Être conscient de ces obstacles potentiels et prendre des mesures proactives peut t'aider à mieux naviguer dans le processus d'achat de propriété en Turquie et à faire un investissement bien informé.