Comment acheter un bien immobilier en Suisse en tant qu'étranger : Guide 2025

La Suisse, bien qu'elle ne soit pas membre de l'Union Européenne, fait partie de l'Association européenne de libre-échange et maintient des liens économiques et politiques solides avec l'UE grâce à divers accords bilatéraux.

Elle est connue pour ses paysages enchanteurs, comprenant les Alpes suisses, ses lacs pittoresques et ses villes historiques bien préservées.

Le pays est divisé en 26 cantons, qui servent de principales divisions administratives et possèdent un haut degré d'autonomie.

Avec une population de plus de 8,7 millions de personnes en 2025, la position stratégique et la richesse de la Suisse en font une destination attrayante pour de nombreux expatriés et investisseurs.

Répartition de la population dans les cantons suisses

Pourquoi acheter une maison en Suisse ?

Le charme de la Suisse ne réside pas seulement dans sa beauté naturelle et sa qualité de vie élevée, mais aussi dans son potentiel d'investissement considérable.

Le pays compte plus de 1.500 lacs, avec un climat généralement doux pendant la majeure partie de l'année, à l'exception des zones de haute montagne où les températures moyennes en hiver sont nettement inférieures au point de congélation.

La Suisse est réputée pour sa stabilité et sa prospérité, se classant constamment parmi les pays les plus riches au monde. Son économie solide est soutenue par des secteurs tels que la finance, la pharmacie et la technologie.

En 2023, la Suisse a également accueilli un nombre important de touristes internationaux, qui ont contribué de manière significative au secteur du tourisme et à l'économie locale.

Rien que les touristes américains ont représenté environ 3 millions de nuitées, reflétant une croissance significative par rapport aux niveaux d'avant la pandémie. Au total, le nombre de nuitées des touristes en Suisse a atteint 20,8 millions (source : SwissInfo).

Le marché immobilier suisse présente plusieurs tendances qui devraient se poursuivre jusqu'en 2025 :

• Augmentation des prix des propriétés résidentielles : Malgré des taux d'intérêt plus élevés, la demande de biens résidentiels reste forte. Les prix des appartements ont augmenté de près de 3,5 % en 2023, tandis que les maisons individuelles ont progressé d'environ 2,5 %. Cette tendance à la hausse devrait se maintenir jusqu'en 2025.
• Confiance accrue des investisseurs : L'indice de sentiment immobilier suisse a rebondi après les bas précédents, indiquant un optimisme renouvelé parmi les investisseurs. Ce rebond est attribué à des taux d'intérêt stabilisés et à une meilleure situation économique, suggérant des perspectives positives pour 2025.
• Densification urbaine et uniformité architecturale : Le développement urbain a conduit à la création de quartiers à usage mixte dans des villes comme Zurich, Genève et Lausanne. Cette tendance reflète une attention portée à la densité et à l'efficacité énergétique, souvent au détriment de la diversité architecturale.
• Défis dans le secteur immobilier commercial : Le marché immobilier commercial fait face à des difficultés en raison des coûts de financement plus élevés et de la demande réduite d'espaces de bureau après la pandémie. Les principales institutions financières ont identifié ce ralentissement comme un risque important pour 2025.

Coût moyen pour l'achat de propriétés en Suisse

Ces chiffres donnent un aperçu du marché actuel, mais les prix des propriétés en Suisse peuvent varier considérablement en fonction de l'emplacement exact, du type de propriété et des conditions du marché.

Tu peux facilement suivre les dernières tendances et les évolutions des prix sur notre page dédiée :

En Suisse, tu peux choisir parmi une grande variété de régions et de zones, chacune ayant son propre charme et style de vie unique.

Régions populaires pour investir et vivre

• Zurich : En tant que plus grande ville de Suisse, Zurich est réputée pour sa haute qualité de vie, sa scène culturelle dynamique et son économie stable. Les types de propriétés varient des appartements modernes en centre-ville aux maisons luxueuses dans les banlieues.
• Genève : Située au bord du magnifique lac de Genève et à la frontière avec la France, Genève est une ville globale abritant de nombreuses organisations internationales. Elle propose des appartements élégants, des villas au bord du lac et des maisons en rangée dans des quartiers prestigieux.
• Lucerne : Célèbre pour son architecture médiévale et son cadre pittoresque au bord du lac, Lucerne attire ceux qui recherchent un mélange de charme historique et de commodités modernes. Les options de logement incluent des appartements historiques et des maisons contemporaines.
• Interlaken : Située entre le lac de Thoune et le lac de Brienz, Interlaken est une porte d'entrée vers les Alpes suisses et une destination populaire pour les amateurs de sports d'aventure. Les propriétés vont des chalets pittoresques aux condominiums modernes avec vue sur les montagnes.
• Région du lac de Genève : Comprend des villes comme Lausanne et Montreux. Cette région est réputée pour ses paysages magnifiques, ses vignobles et ses événements culturels. Les propriétés vont des appartements en bord de lac aux villas de luxe.
• Canton du Valais : Connu pour ses stations de ski telles que Zermatt et Verbier, le canton du Valais est idéal pour les passionnés de sports d'hiver. Les propriétés disponibles incluent des chalets avec un accès direct aux pistes, des appartements pour les vacances et des maisons de montagne luxueuses.

Le processus d'achat de propriétés en Suisse pour les étrangers est plus complexe que dans d'autres pays, en raison de régulations et de restrictions spécifiques.

Les étrangers ont généralement besoin d'un permis pour acheter des propriétés en Suisse. Cela s'applique aux étrangers non résidents ainsi qu'aux résidents provenant de pays hors UE/EFTA. Les résidents de l'UE/EFTA vivant en Suisse n'ont pas ces restrictions et peuvent acheter des propriétés sans permis spécial.

Le type de propriété est également important :

• Résidence principale : Les étrangers disposant d'un permis de séjour suisse valide (permis B ou C) peuvent acheter des propriétés pour leur résidence principale sans restrictions.
• Résidence secondaire : Les non-résidents sont confrontés à des limitations sévères pour l'achat de résidences secondaires. Le nombre total de permis délivrés chaque année est limité.
• Propriété pour investissement : L'achat de propriétés à des fins d'investissement est généralement limité pour les non-résidents. Cependant, les biens commerciaux (comme les hôtels et les entreprises) sont autorisés.

La loi Lex Koller régule l'acquisition d'immobiliers par des non-résidents. Cette loi limite l'achat de propriétés résidentielles par des étrangers et est appliquée avec rigueur.

Certaines régions, notamment les zones touristiques comme Zurich, Genève et les stations de ski, ont des restrictions et des quotas supplémentaires concernant la propriété immobilière pour les étrangers.

Les étrangers sont généralement limités à l'achat de propriétés avec une superficie ne dépassant pas 1.000 mètres carrés de terrain.

1. Demande un Permis de Séjour Suisse

Un permis de séjour suisse est essentiel pour toute transaction financière importante en Suisse, y compris l'achat de propriétés, l'activation des services et la déclaration des revenus. Il existe différents types de permis : le permis B est le plus courant pour les étrangers souhaitant acheter des biens immobiliers.

Tu peux demander un permis de séjour auprès du bureau cantonal de la migration dans le canton où tu prévois de vivre.

La demande nécessite :

• un passeport valide ;
• un formulaire de demande rempli ;
• une justification pour la demande de permis (comme l'achat d'une propriété) ;
• la preuve de tes moyens financiers ;
• une couverture d'assurance maladie.

Le processus peut prendre de quelques semaines à quelques mois.

2. Ouvre un compte bancaire suisse

Un compte bancaire local est nécessaire pour gérer les paiements relatifs à l'achat de la propriété, y compris l'acompte, le prix d'achat, les taxes et les paiements réguliers des services.

La plupart des banques demanderont :

• ton permis de séjour ;
• ton passeport ;
• une preuve d'emploi ou de revenu ;
• éventuellement une preuve d'adresse.

3. Commence la recherche de propriétés

Explore les annonces en ligne sur Properstar pour trouver des propriétés à vendre dans la région qui t'intéresse. Tu peux utiliser nos filtres avancés et même dessiner ta zone préférée sur la carte.

Envisage de engager un agent immobilier pour obtenir de meilleures informations sur le marché local et bénéficier d'une assistance adéquate pour trouver des propriétés qui répondent à tes critères et à ton budget.

4. Trouve un agent immobilier

Le bon agent immobilier peut fournir des informations sur le marché local, t'aider à trouver des propriétés correspondant à tes critères et te guider tout au long du processus de négociation.

Voici comment t'assurer de choisir le meilleur professionnel pour tes besoins :

• Expérience locale : Recherche des agents ayant une connaissance approfondie de la région qui t'intéresse. Ils doivent être informés des tendances du marché local, des prix et des particularités de la communauté.
• Compétences linguistiques : Si tu n'es pas fluent dans l'une des langues officielles de la Suisse (allemand, français, italien ou romanche), il est essentiel de trouver un agent capable de communiquer efficacement dans ta langue, servant d'intermédiaire avec les vendeurs, les avocats et les autres parties impliquées dans le processus.
• Expérience et qualifications : Vérifie l'expérience et les qualifications de l'agent. Il devrait avoir une solide expérience dans l'accompagnement des acheteurs étrangers et être enregistré auprès d'une association immobilière reconnue en Suisse.

Tu peux utiliser la fonction de recherche d'agents de Properstar pour trouver des agents immobiliers locaux fiables. Notre plateforme donne accès à un vaste réseau de professionnels sélectionnés pour leur compétence et leur fiabilité, facilitant ainsi la recherche de quelqu'un qui répond à tes besoins spécifiques.

5. Visite les propriétés qui t'intéressent

Visite les propriétés potentielles pour évaluer leur état, leur emplacement et leur adéquation.

6. Vérifications légales et due diligence

Le Registre Foncier (Grundbuchamt) est crucial pour vérifier l'état légal de la propriété, en t'assurant qu'elle est libre de dettes, de charges ou de saisies et que le vendeur a le droit légal de vendre. Tu peux obtenir ces informations en demandant un extrait du Registre Foncier.

Assure-toi que la propriété respecte les lois locales de zonage et de planification urbaine. Ce point est particulièrement important pour les nouvelles constructions ou les propriétés rurales, où des restrictions peuvent s'appliquer.

Bien que non obligatoire, il est fortement recommandé de faire évaluer la propriété par un expert immobilier pour vérifier les conditions physiques du bien. L'expertise peut révéler des problèmes potentiels concernant la structure du bâtiment, les services ou le terrain.

7. Fais une offre

Avec l'aide de ton agent immobilier, fais une offre sur la propriété. Si elle est acceptée, tu passeras à l'étape contractuelle.

8. Signer le contrat préliminaire (Vorverkaufsvertrag)

Cet accord préliminaire entre l'acheteur et le vendeur (Vorverkaufsvertrag) garantit l'achat et implique généralement un acompte de la part de l'acheteur (souvent 10 % du prix d'achat). Il précise les termes et conditions de la vente et engage les deux parties à la transaction.

Si l'acheteur se retire, il perd l'acompte. Si le vendeur se retire, il doit restituer le double du montant de l'acompte.

9. Finalise les accords hypothécaires (si applicable)

Finalise les termes avec ta banque si tu finances l'achat par un prêt hypothécaire.

10. Signer l'acte de vente (Kaufvertrag)

La dernière étape est de signer l'acte de vente (Kaufvertrag) devant un notaire, ce qui transfère la propriété. L'acheteur doit payer le reste du prix d'achat ainsi que toutes les taxes et frais associés à ce moment-là.

Les deux parties doivent présenter leur identification, le permis de séjour, la preuve du paiement de l'acompte et les détails du prêt hypothécaire, le cas échéant.

11. Enregistre la propriété

Après la signature de l'acte, le nouveau propriétaire doit enregistrer la propriété auprès du Registre Foncier local. Cette étape est essentielle pour la protection légale.

12. Payer les taxes et les frais associés

Les acheteurs sont responsables du paiement de la taxe de transfert de propriété ainsi que des frais notariaux et d'enregistrement éventuels. Selon le canton, le coût total peut varier de 3 % à 5 % du prix d'achat.

Taxes pour l'achat de propriété

Étant donné la complexité du processus, il est conseillé d'engager un avocat spécialisé en droit immobilier suisse.

Voici quelques ressources utiles pour obtenir des informations officielles :

• Office fédéral des migrations : Pour des informations sur les permis de séjour et les exigences légales pour les étrangers.
• Registre Foncier (Grundbuchamt) : Pour les vérifications sur l'état légal de la propriété.
• Administration fédérale des contributions (AFC) : Pour des détails sur les taxes liées aux transactions immobilières.
• Association suisse des notaires : Offre des informations sur le processus notarial et les exigences légales.

13. Transfert des services publics

Transfère les services publics à ton nom et configure les services locaux.

En Suisse, il existe différents types de prêts hypothécaires à considérer :

Considérations clés

• Stabilité financière : Assure-toi d'avoir un revenu stable et un historique financier traçable pour répondre aux critères d'éligibilité.
• Acompte : Un acompte minimum de 20 % est requis, dont au moins 10 % provenant de fonds personnels.
• Durée du prêt : Prends en compte la durée du prêt et comment elle s'aligne avec tes objectifs financiers.
• Conditions du marché : Reste informé des conditions du marché et des tendances des taux d'intérêt pour prendre une décision éclairée.

Ressources utiles

• Banque nationale suisse (BNS) : Pour des informations sur les taux d'intérêt des prêts hypothécaires et les indicateurs économiques.
• Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) : Pour les règlements et les directives relatifs aux prêts hypothécaires et aux services financiers.

La Suisse impose des restrictions spécifiques sur l'achat de biens immobiliers par les non-résidents. La loi "Lex Koller" limite la propriété de biens résidentiels par des étrangers, notamment dans les zones touristiques. Les non-résidents peuvent avoir besoin de permis spéciaux, et le processus peut être complexe.

La Suisse est réputée pour son coût de la vie élevé, et les prix de l'immobilier en sont le reflet. Les propriétés situées dans des villes populaires comme Zurich, Genève ou Bâle peuvent être particulièrement chères. Il est crucial d'avoir un budget bien établi et de s'assurer d'un financement suffisant.

En plus du prix d'achat, les acheteurs doivent prendre en compte plusieurs coûts supplémentaires :

• Taxe de transfert de propriété : Variable selon le canton, généralement entre 1% et 3%.
• Frais notariés et juridiques : Environ 0,5% à 1%.
• Frais d'enregistrement foncier : Environ 0,3% à 0,5%.
• Taxes annuelles sur la propriété : Elles peuvent varier considérablement selon l'emplacement.

Certaines propriétés, en particulier les plus anciennes, peuvent nécessiter des travaux de maintenance et de rénovation importants. Faire réaliser une expertise immobilière est fortement recommandé pour identifier les éventuels problèmes et estimer les coûts de réparation.

Les lois de zonage et les règlements d’urbanisme en Suisse sont très stricts. Assure-toi que la propriété respecte les lois locales et les éventuelles restrictions sur les rénovations.

Si tu envisages d'acheter un bien pour générer des revenus locatifs, garde à l’esprit que le marché locatif en Suisse est très régulé. Le contrôle des loyers et les protections des locataires peuvent affecter la rentabilité. De plus, les locations à court terme (par exemple via Airbnb) peuvent être soumises à des restrictions locales.

Si tu finances l'achat dans une autre devise que le franc suisse (CHF), les fluctuations des taux de change peuvent impacter tes mensualités et l’investissement global. Envisage des stratégies de couverture pour gérer le risque de change.