Comment acheter un bien immobilier au Portugal en tant qu'étranger : Guide 2025

Le Portugal occupe l'extrémité occidentale de la péninsule ibérique et est l'un des 27 membres de l'Union Européenne, ainsi qu'une partie de la zone euro.

Ses territoires incluent :

• la partie continentale ;
• les archipels de Madère et des __ Açores__ dans l'océan Atlantique.

Le Portugal est divisé en 18 régions sur le continent et deux régions autonomes (Madère et les Açores), chacune avec son propre gouvernement.

Avec plus de 10 millions d'habitants en 2025, la riche héritage culturel du Portugal et sa diversité géographique en font un pays fascinant tant pour les investisseurs que pour ceux qui souhaitent s’y installer.

Répartition de la population dans les régions du Portugal (échelle 1-100)

Pourquoi investir au Portugal ?

Le pays dispose de plus de 1.793 kilomètres de côtes bénéficiant d'une excellente exposition au soleil, en particulier dans des régions comme l'Algarve, connue pour avoir plus de 300 jours de soleil par an.

Étant le quatrième pays le plus visité en Europe, le Portugal a toujours attiré un grand nombre de touristes, atteignant un record en 2023, la meilleure année jamais enregistrée pour le tourisme du pays avec plus de 30 millions de visiteurs, générant 25 millions d'euros de profits liés à l'industrie touristique (source : Gouvernement du Portugal).

Le tourisme joue un rôle vital dans l'économie portugaise, contribuant à hauteur de 8,1 % de son PIB. Il a également un grand impact sur l'industrie de la construction immobilière.

• Croissance économique stable soutenant la demande immobilière : Le PIB du Portugal devrait croître de 1,8 % en 2025, créant un environnement stable pour les investissements immobiliers.
• Initiatives gouvernementales pour résoudre la question de l'accessibilité au logement : En réponse à la hausse des prix de l'immobilier, le gouvernement a lancé un plan de 2 milliards d'euros pour construire environ 33 000 logements d'ici 2030, afin d'atténuer la crise du logement. (source : Reuters).
• Intérêt soutenu des investisseurs étrangers : Malgré les changements apportés à des programmes comme le Golden Visa, le Portugal reste attractif pour les acheteurs internationaux, en particulier en provenance des États-Unis, ce qui contribue à la demande croissante sur le marché immobilier.
• Disparités régionales dans les valeurs immobilières : Les grandes villes comme Lisbonne et Porto continuent d'enregistrer des prix immobiliers plus élevés, tandis que des régions émergentes comme la Côte d'Argent et l'Alentejo offrent des opportunités plus abordables, attirant aussi bien les investisseurs que les acheteurs à la recherche de bonnes affaires.

Coût moyen d'une propriété au Portugal

En 2025, le coût moyen d'une propriété immobilière au Portugal varie considérablement en fonction de la région. Voici les prix moyens pour les villes et régions les plus prisées :

Bien que ces données fournissent un instantané du marché actuel, les prix des propriétés peuvent varier considérablement en fonction de l'emplacement exact, du type de propriété et des conditions du marché.

Tu peux facilement suivre les dernières tendances et l'évolution des prix sur notre page dédiée :

Les paysages pittoresques et la riche culture du Portugal offrent une vaste gamme de villes et de régions où vivre ou investir, chacune avec son charme distinctif.

Les régions les plus populaires pour investir et vivre

• Algarve : Réputée pour ses magnifiques plages, ses resorts de golf et son climat ensoleillé, l'Algarve est une destination très prisée des retraités et des vacanciers.
• Lisbonne : En tant que capitale du Portugal et sa plus grande ville, Lisbonne allie charme traditionnel et confort moderne, attirant aussi bien les jeunes professionnels que les familles.
• Porto : Connue pour son histoire riche, le vin de Porto et son architecture distinctive, Porto devient de plus en plus populaire grâce à sa vivacité culturelle et son marché immobilier solide.
• Madère : Célèbre pour ses paysages luxuriants, son climat doux et ses activités de plein air, l'île de Madère est idéale pour ceux qui recherchent un mode de vie paisible.
• Costa d'Argento : La Costa d'Argento s'étend de Lisbonne à Porto et offre une alternative moins fréquentée à l'Algarve avec ses plages splendides, ses terrains de golf et ses villes traditionnelles.
• Alentejo : Connue pour ses plaines ondulantes et ses vignobles, l'Alentejo est une région parfaite pour ceux qui recherchent un mode de vie plus calme et détendu.

Oui, les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers au Portugal facilement. Le processus est assez simple et ne diffère pas significativement de celui pour les citoyens portugais.

Les étrangers doivent obtenir un numéro fiscal portugais (Número de Identificação Fiscal, NIF) auprès de l'autorité fiscale portugaise. Ce numéro est requis pour toutes les transactions financières et légales au Portugal, y compris l'achat de biens immobiliers.

1. Recherche et planification

Détermine si le bien immobilier est destiné à un investissement, un déménagement, des vacances ou une retraite. Établis un budget qui inclut les coûts annexes (comme les taxes et les frais juridiques) et les dépenses récurrentes (par exemple, l'entretien et les taxes foncières).

2. Obtiens un numéro fiscal portugais (NIF)

Le NIF est essentiel pour diverses transactions au Portugal, telles que l'achat de biens immobiliers, l'ouverture d'un compte bancaire, l'activation des services publics et la déclaration des impôts.

Si tu ne résides pas au Portugal, tu peux autoriser un représentant à gérer le processus en ton nom. Ce représentant doit être résident au Portugal et peut être un avocat ou un consultant fiscal.

Tu auras besoin de :

• Un passeport ou une pièce d'identité valide ;
• preuve de domicile : cela peut être une facture récente d'un service public ou un document émis par le gouvernement indiquant ton adresse de résidence dans ton pays d'origine ;
• procuration : si tu utilises un représentant, il pourrait être nécessaire d'avoir un document de procuration.

Pour faire la demande, toi ou ton représentant devrez vous rendre dans un bureau des finances local (Finanças) au Portugal. Certains bureaux peuvent nécessiter un rendez-vous, qui peut être pris en ligne. Il n'y a pas de frais pour obtenir un NIF.

Le NIF est généralement délivré immédiatement lors de ta visite au bureau des finances ou peu après.

3. Ouvre un compte bancaire portugais

Ouvrir un compte bancaire au Portugal est simple et peut être fait même si tu n'es pas résident.

Tu auras besoin de :

• Un passeport ou une pièce d'identité valide ;
• NIF portugais ;
• Preuve de domicile ;
• Preuve d'emploi ou de revenu.

4. Commence la recherche

Explore les annonces en ligne sur Properstar pour trouver des biens à vendre dans la zone qui t'intéresse. Tu peux utiliser nos filtres avancés et même dessiner ta zone préférée sur la carte.

Envisage de faire appel à un agent immobilier pour obtenir une meilleure vue d'ensemble du marché immobilier et pour t'aider dans la recherche de propriétés qui répondent à tes critères et à ton budget.

5. Trouve un agent immobilier

Le bon agent immobilier peut te fournir des informations sur le marché local, t'aider à trouver des propriétés qui répondent à tes critères et naviguer dans le processus de négociation.

Voici comment t'assurer de choisir le professionnel le mieux adapté à tes besoins :

• Connaissance locale : Cherche des agents ayant une connaissance approfondie de la zone qui t'intéresse. Ils devraient être informés des tendances immobilières locales, des prix et des aspects uniques de la communauté.
• Compétences linguistiques : Si tu ne parles pas couramment le portugais, il est essentiel de trouver un agent capable de communiquer efficacement dans ta langue et d’agir comme interprète. Il servira d’intermédiaire avec les vendeurs, les notaires et les autres parties impliquées dans le processus.
• Expérience et qualifications : Vérifie l'expérience et les qualifications de l'agent. Il devrait avoir de l'expérience avec des acheteurs étrangers et être enregistré auprès d'une agence immobilière reconnue au Portugal.

Tu peux utiliser la fonction de recherche d'agents de Properstar pour trouver des agents immobiliers locaux fiables.

Notre plateforme offre un accès à un large réseau de professionnels sélectionnés pour leur compétence et leur fiabilité, te facilitant ainsi la tâche pour trouver quelqu'un qui répond à tes besoins spécifiques.

6. Visite les propriétés qui t'intéressent

Visite les propriétés que tu as repérées durant ta recherche pour évaluer leur état, leur emplacement et leur adéquation.

7. Vérifications juridiques

Le Registre Immobilier (Conservatória do Registo Predial) est essentiel pour vérifier le statut juridique du bien, garantissant qu'il est exempt de dettes, d'hypothèques ou de charges, et que le vendeur a le droit légal de vendre. Tu peux le faire en demandant un certidão permanente au Registre Immobilier.

Assure-toi que la propriété est conforme aux lois locales de zonage et d'urbanisme. Cet aspect est particulièrement important pour les nouvelles constructions ou les propriétés rurales, où des restrictions peuvent s'appliquer.

Bien que ce ne soit pas une exigence légale, il est fortement recommandé de réaliser une expertise immobilière pour vérifier l'état de la propriété et détecter les éventuels problèmes liés à la structure du bâtiment, aux installations ou au terrain.

8. Fais une offre

Avec l'aide de ton agent immobilier, fais une offre pour la propriété. Si elle est acceptée, tu passeras à l'étape contractuelle.

9. Signature du contrat préliminaire (Contrato-promessa de compra e venda)

Cet accord préliminaire entre l'acheteur et le vendeur (contrato-promessa de compra e venda) garantit l'achat et prévoit souvent un dépôt de la part de l'acheteur (généralement 10% du prix d'achat). Il précise les termes et les conditions de la vente et engage les deux parties à la transaction.

Si l'acheteur se retire, il perd le dépôt. Si le vendeur se retire, il doit restituer le double du montant du dépôt.

10. Finalise le prêt (si applicable)

Finalise les derniers arrangements avec ta banque si tu finances l'achat par un prêt hypothécaire.

11. Signature de l'acte de vente (Escritura de Compra e Venda)

L'étape finale est la signature de l'acte de vente (escritura de compra e venda) devant un notaire, transférant la propriété. L'acheteur doit payer le prix d'achat restant ainsi que toutes les taxes et frais associés à ce moment-là.

Les deux parties doivent présenter leur pièce d'identité, le NIF, la preuve du paiement du dépôt et les détails hypothécaires, le cas échéant.

12. Enregistre la propriété

Après la signature de l'acte, le nouveau propriétaire doit enregistrer la propriété auprès du Registre Immobilier local. Cette étape est essentielle pour la protection légale.

13. Payer les taxes et les frais associés

Les acheteurs sont responsables du paiement de l'impôt de transfert de propriété (IMT) pour les propriétés revendues ou de la TVA pour les nouvelles propriétés, ainsi que des frais de notaire et de registre. Selon la région, le coût total peut varier de 6 % à 8 % du prix d'achat.

Taxes pour les nouvelles propriétés

Taxes pour les propriétés revendues

Coûts supplémentaires

Étant donné les complexités du processus, il est recommandé d'engager un avocat spécialisé en droit immobilier portugais. Ces professionnels peuvent gérer les vérifications juridiques, les négociations et la documentation, garantissant que tes droits sont protégés durant l'achat.

Quelques ressources utiles pour des informations officielles incluent :

• Ministère de la Justice portugais : Pour des informations sur les procédures de demande de NIF pour les étrangers.
• Conservatória do Registo Predial (Registre Immobilier) : Pour vérifier le statut juridique de la propriété.
• Autoridade Tributária (Autorité fiscale portugaise) : Pour des détails sur les taxes liées aux transactions immobilières.
• Instituto dos Registos e do Notariado : Offre des informations sur le processus d'enregistrement de la propriété.

14. Transfert des services publics

Transfère les services publics à ton nom et active les services locaux.

De nombreuses banques portugaises telles que Millennium BCP, Banco BPI et Caixa Geral de Depósitos offrent des prêts hypothécaires aux étrangers, bien que les conditions puissent varier par rapport à celles proposées aux résidents.

Les taux d'intérêt pour les prêts hypothécaires au Portugal varient considérablement. Par exemple, Caixa Geral de Depósitos annonce des taux autour de 3,95%, tandis que Banco BPI propose un taux effectif de 3,25% à ses clients. Ces taux sont sujets à des fluctuations et dépendent de divers facteurs, y compris les conditions de la banque et ton historique financier.

Comment obtenir un prêt hypothécaire

Pour faire une demande, tu auras généralement besoin d'un passeport valide, d'une preuve de revenu, de relevés bancaires récents, d'un rapport de crédit de ton pays de résidence, d'une preuve de ta résidence principale et d'une preuve du dépôt. La plupart des banques portugaises acceptent les documents en anglais.

La première étape consiste à contacter les banques pour obtenir des pré-offres de prêts, qui te donneront une idée des montants possibles du prêt et des taux d'intérêt.

Assure-toi que toute la documentation nécessaire pour la propriété est complète et à jour, y compris les actes de propriété et les certificats énergétiques.

Une fois que le prêt est accordé, la banque s'occupe de la plupart des démarches légales et administratives.

Considérations particulières pour les non-résidents

En général, les non-résidents peuvent obtenir des prêts couvrant jusqu'à 80% du prix de vente de la propriété. Cela signifie que tu devras verser au moins un acompte de 20% plus les taxes et frais applicables.

Le processus de demande pour les non-résidents nécessite une documentation plus détaillée et diffère légèrement de celui des résidents. De plus, les prêts pour non-résidents présentent souvent des taux d'intérêt plus élevés par rapport à ceux des résidents en raison du risque accru associé à la gestion des impayés internationaux.

Naviguer dans les aspects juridiques et bureaucratiques du marché immobilier au Portugal peut être compliqué, surtout si tu n’es pas familier avec le système local.

Les exigences légales du pays pour les transactions immobilières comprennent plusieurs étapes, telles que l'obtention d'un numéro fiscal, l'ouverture d'un compte bancaire local et la compréhension des implications fiscales complexes, qui peuvent varier en fonction de ton pays de résidence.

Une autre préoccupation majeure concerne les droits de propriété et les titres de propriété. Certaines propriétés, en particulier les plus anciennes et situées dans les zones rurales, peuvent avoir des titres peu clairs ou des problèmes de propriété non résolus qui pourraient entraîner des litiges prolongés ou des coûts supplémentaires, car les acheteurs pourraient devoir résoudre ces problèmes après l'achat.

Les conditions de la propriété sont également un facteur crucial. Certaines maisons peuvent sembler être une bonne affaire, mais nécessitent des rénovations étendues et coûteuses pour répondre aux normes d'habitabilité ou aux exigences réglementaires. Les coûts des rénovations au Portugal peuvent augmenter rapidement, surtout dans les zones éloignées ou pour les propriétés historiques soumises à des règles de rénovation plus strictes.

De plus, il est essentiel de comprendre l'évolution du marché. Le marché immobilier portugais varie considérablement selon les régions. Les zones urbaines comme Lisbonne et Porto ont connu des hausses significatives des prix, stimulées par les investissements étrangers et le tourisme. En revanche, les zones rurales peuvent offrir des prix plus bas mais aussi une liquidité moindre, rendant plus difficile la revente de la propriété par la suite.

Naviguer parmi ces obstacles nécessite souvent une recherche approfondie, une consultation professionnelle et une compréhension claire des objectifs à long terme.