Acheter une propriété en Italie en tant qu'étranger : Guide 2025

L'Italie est membre de l'Union européenne et fait partie de la zone euro, utilisant l'euro (€) comme monnaie officielle.

Elle se classe au sixième rang des plus grands pays d'Europe et est réputée pour sa géographie diversifiée, allant des collines ondulantes de la Toscane aux superbes côtes de la Côte Amalfitaine, en passant par des villes historiques comme Rome et Florence.

Les régions du pays comprennent :

• le continent italien ;
• les îles de Sicile et de Sardaigne dans la mer Méditerranée ;
• plusieurs petites îles comme Capri, Elbe et les îles Éoliennes.

L'Italie est divisée en 20 régions et 107 provinces. Chaque région a son propre gouvernement local.

Avec une population de plus de 58 millions de personnes en 2024, le mélange unique de signification historique et de mode de vie moderne en Italie en fait un lieu très prisé pour l'investissement immobilier.

Répartition de la population à travers les régions d'Italie

Pourquoi investir en Italie ?

Le marché immobilier italien a longtemps été attractif grâce à sa richesse culturelle, sa position stratégique et ses paysages variés. Le pays est célébré pour son patrimoine artistique, sa cuisine raffinée et son mode de vie méditerranéen, offrant une qualité de vie élevée pour les résidents et les investisseurs.

L'Italie bénéficie de plus de 7 600 kilomètres de côtes, dont une grande partie est célèbre pour ses falaises dramatiques, ses villages pittoresques et ses belles plages. Le pays connaît un climat varié, avec des étés méditerranéens chauds dans les régions du sud et des hivers plus frais dans les régions du nord, surtout près des Alpes.

En tant que l'un des pays les plus visités au monde, l'Italie a connu un regain de tourisme en 2023 et 2024, accueillant environ 65 millions de touristes internationaux en 2023 (source : Banque d'Italie). Le tourisme contribue de manière significative à l'économie italienne, représentant environ 13 % de son PIB. La hausse du tourisme a également stimulé la demande de propriétés, notamment dans les zones côtières et les villes historiques.

Avec des prix de l'immobilier en reprise régulière après la pandémie, l'Italie reste une destination attrayante pour les investisseurs immobiliers cherchant à profiter du tourisme, du style de vie ou des opportunités d'investissement à long terme.

En 2025, le marché immobilier italien devrait se stabiliser après les perturbations des dernières années, notamment le boom alimenté par la pandémie de 2021-2022.

L'activité des ventes se normalise, bien que la demande dépasse toujours l'offre dans certains segments, notamment dans les grandes villes comme Milan et Rome, bien que les prêts hypothécaires aient considérablement diminué en raison des taux d'intérêt élevés.

Cependant, les prévisions pour 2025 suggèrent un éventuel assouplissement des taux d'intérêt et une poursuite des modestes hausses de prix, en particulier dans les grandes villes comme Milan, où les prix devraient augmenter d'environ 6,9 %, et Rome, avec une hausse de 6 %.

L'efficacité énergétique devient un point clé du marché, un grand nombre de bâtiments résidentiels anciens nécessitant des rénovations pour se conformer aux normes énergétiques modernes. Cela crée des opportunités d'investissement, notamment avec des incitations gouvernementales comme le Superbonus pour les rénovations énergétiques. De plus, les changements de mode de vie, comme une demande accrue pour des bureaux à domicile et des espaces communs, redéfinissent les préférences des acheteurs.

Le marché locatif, surtout dans les zones urbaines, voit également une augmentation de la demande, avec des loyers en hausse en raison d'une pénurie de biens à louer. Cette tendance devrait se poursuivre, rendant le marché locatif encore plus tendu.

Globalement, bien que les taux d'intérêt et l'inflation puissent affecter l'accessibilité, en particulier pour les primo-accédants, le marché immobilier italien reste attractif pour les investisseurs grâce à des rendements stables et une demande croissante dans les grandes villes.

Coût moyen d'achat de propriété en Italie en 2025

Ces moyennes fournissent un aperçu des tendances actuelles sur le marché immobilier italien. Cependant, les prix peuvent varier considérablement en fonction de facteurs comme la proximité des centres-villes, des côtes et des monuments historiques. Les investisseurs doivent se tenir informés des tendances régionales pour identifier les meilleures opportunités.

Tu peux suivre les dernières tendances et mises à jour des prix de l'immobilier en Italie sur notre page dédiée :

L'Italie propose une grande variété de régions, chacune avec son propre attrait en termes de style de vie, de culture et d'opportunités immobilières. Voici quelques-unes des zones les plus populaires à considérer :

Régions populaires pour l'investissement et la vie

• Toscane : Connue pour ses collines vallonnées, ses vignobles et ses villes Renaissance comme Florence et Sienne. Populaire parmi ceux qui recherchent des villas à la campagne, des domaines historiques ou une maison dans l'un des charmants villages médiévaux de la région.

• Lombardie : La Lombardie, qui abrite Milan, le centre financier de l'Italie, attire les professionnels urbains et les investisseurs. La région autour du lac de Côme et du lac de Garde propose également des villas de luxe en bord de lac et des retraites paisibles à la montagne.

• Rome (Latium) : La capitale offre un mélange vibrant d'histoire ancienne et de vie urbaine moderne. Les options immobilières vont des appartements historiques au centre-ville à des maisons plus abordables dans les banlieues.

• Vénétie : Cette région, comprenant Venise et Vérone, propose un mélange unique de culture et d'histoire. Les acheteurs peuvent choisir parmi des appartements vénitiens ou des propriétés rurales près des Dolomites et du lac de Garde.

• Sicile : Avec son immobilier abordable, ses magnifiques côtes et sa riche histoire culturelle, la Sicile est un point chaud pour ceux qui recherchent des maisons plus économiques. Les options vont des propriétés en bord de mer aux maisons de ville historiques dans des villes comme Palerme et Syracuse.

• Ligurie (Riviera italienne) : La côte ligurienne, y compris des villes comme Portofino et les Cinque Terre, est célèbre pour ses vues panoramiques et ses villas de luxe en bord de mer, ce qui en fait un favori parmi les acheteurs internationaux et ceux en quête de résidences de vacances.

• Piémont : Connu pour ses vignobles et sa proximité avec les Alpes, le Piémont est parfait pour ceux qui cherchent des domaines ruraux ou des propriétés dans des villes charmantes comme Turin. La région offre également des opportunités d'investissement dans le vin et l'agritourisme.

• Pouilles : Située dans le sud de l'Italie, la Pouille est célèbre pour ses maisons Trulli, son architecture traditionnelle et ses belles plages. La région est de plus en plus populaire auprès des acheteurs internationaux grâce à son accessibilité financière et ses paysages pittoresques.

• Sardaigne : La Sardaigne, en particulier la Costa Smeralda, attire ceux qui recherchent un style de vie luxueux, avec des villas haut de gamme et des propriétés en bord de mer. Les plages immaculées et les stations exclusives de l'île en font un lieu de choix pour les acheteurs fortunés.

• Ombrie : Souvent appelée le "cœur vert de l'Italie", l'Ombrie offre des alternatives plus abordables à la Toscane voisine. C'est l'idéal pour ceux qui cherchent la tranquillité et des propriétés rurales avec un accès facile à des sites culturels comme Assise et Pérouse.

Oui, les étrangers peuvent acheter une propriété en Italie, mais le processus varie en fonction de certains facteurs. L'Italie n'impose pas de restrictions strictes sur la propriété pour les étrangers, mais la facilité d'achat dépend principalement de l'existence d'un accord de réciprocité entre l'Italie et le pays d'origine de l'acheteur.

Principe de réciprocité

L'Italie applique la règle de réciprocité, ce qui signifie que les étrangers peuvent acheter une propriété en Italie si leur pays d'origine permet aux citoyens italiens d'y acheter des biens dans des conditions similaires. Le Ministère italien des Affaires étrangères tient à jour une liste des pays avec des accords de réciprocité.

Exigences de visa

Bien que l'achat de propriété ne confère pas automatiquement la résidence ou la citoyenneté, les acheteurs venant de pays non membres de l'UE peuvent avoir besoin d'un visa s'ils prévoient de rester en Italie plus de 90 jours. Cependant, posséder simplement une propriété ne donne pas le droit de rester indéfiniment dans le pays.

Programme de visa doré

L'Italie propose un visa investisseur pour ceux qui investissent des sommes importantes dans le pays, y compris dans l'immobilier. Ce visa accorde la résidence sous certaines conditions financières mais est plus adapté aux grands investisseurs. Trouve plus d'informations ici.

1. Obtenir un Codice Fiscale (Numéro fiscal)

Le Codice Fiscale est un numéro d'identification fiscale nécessaire pour effectuer des transactions financières importantes en Italie, y compris l'achat de biens immobiliers, l'ouverture d'un compte bancaire et le paiement des impôts.

Pour les ressortissants étrangers, obtenir le Codice Fiscale peut varier en fonction du statut de résidence :

• Les citoyens non membres de l'UE peuvent obtenir le Codice Fiscale auprès du Sportello Unico per l’immigrazione (Guichet unique pour l'immigration) lors de la demande d'entrée en Italie à des fins d'emploi ou de regroupement familial. Il peut également être délivré par la Questura (Préfecture de Police) lors de la demande ou du renouvellement d'un permis de séjour.
• Dans d'autres cas, tu peux demander le Codice Fiscale dans n'importe quel bureau de l'Agenzia delle Entrate (Agence italienne des recettes) en soumettant une demande incluant tes informations personnelles et ton adresse de résidence. La carte sera envoyée à l'adresse désignée.

L'application nécessite généralement :

• un passeport valide ;
• un formulaire de demande dûment rempli ;
• une preuve du motif de la demande (comme l'achat d'une propriété).

Le processus est généralement simple, et le Codice Fiscale peut être délivré immédiatement en personne à l'Agenzia delle Entrate.

2. Ouvrir un compte bancaire italien

Un compte bancaire local est essentiel pour gérer les paiements liés à l'achat de ta propriété, y compris le dépôt, le prix d'achat final, les taxes et les factures de services publics.

Pour ouvrir un compte bancaire italien, tu devras généralement fournir :

• ton Codice Fiscale ;
• un passeport ou une pièce d'identité valide ;
• une preuve de revenu ou d'emploi ;
• potentiellement une adresse locale en Italie, bien que certaines banques soient plus flexibles avec les étrangers.

De nombreuses banques italiennes offrent désormais des services bancaires en ligne en anglais, ce qui rend plus facile la gestion de tes finances à distance.

3. Commencer à rechercher des propriétés

Tu peux commencer à rechercher des propriétés en explorant des listings en ligne sur Properstar pour trouver des options dans l'emplacement de ton choix.

Il est recommandé d'embaucher un agent immobilier (agente immobiliare) qui comprend le marché local et peut te guider à travers le processus, d'autant plus que les lois et réglementations immobilières peuvent varier à travers l'Italie. Les agents peuvent également t'aider à négocier les prix et faciliter la communication en italien, si nécessaire.

4. Trouver le bon agent immobilier

Le bon agent immobilier en Italie peut offrir des informations précieuses sur le marché local, t'aider à identifier des propriétés correspondant à tes exigences et te guider tout au long du processus de négociation.

Voici comment t'assurer de choisir le professionnel adapté à tes besoins :

• Expertise locale : Choisis des agents qui ont une connaissance approfondie de la région où tu souhaites acheter. Ils doivent être familiers avec les valeurs des propriétés locales, les tendances du marché et les éventuelles réglementations régionales qui pourraient affecter ton achat.
• Compétences linguistiques : Si tu ne maîtrises pas l'italien, il est essentiel de trouver un agent capable de communiquer efficacement dans ta langue. Il sera un intermédiaire clé entre toi et les autres parties, telles que les vendeurs, les notaires et les avocats.
• Expérience et références : Recherches des agents avec un historique éprouvé de travail avec des acheteurs étrangers et assure-toi qu'ils sont inscrits à une association immobilière italienne officielle, telle que la Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali (FIAIP) ou l'Associazione Nazionale Agenti e Mediatori d’Affari (ANAMA).

Tu peux rechercher des agents immobiliers via des plateformes fiables comme Properstar, qui offre l'accès à un réseau de professionnels vérifiés. Cela garantit que tu puisses trouver quelqu'un avec la bonne expertise pour répondre à tes besoins et te soutenir tout au long du processus d'achat en Italie.

5. Effectuer des visites de propriétés

Visite les propriétés potentielles en Italie pour évaluer leur état, leur emplacement et leur adéquation à tes besoins. Il est important d'inspecter physiquement la propriété et ses environs, et de noter toute réparation ou rénovation potentielle qui pourrait être nécessaire.

6. Vérifications légales et diligence raisonnable

Le Registre Foncier (Catasto) en Italie est essentiel pour vérifier le statut juridique de la propriété. Il est important de s'assurer que la propriété est exempte de dettes, de charges ou de litiges juridiques, et que le vendeur a le droit de vendre la propriété. Cela peut être confirmé en demandant une ispezione ipotecaria (une recherche dans les registres fonciers).

De plus, vérifie que la propriété est conforme aux lois locales d'urbanisme (Piano Regolatore), en particulier pour les développements ruraux ou nouveaux, où des restrictions peuvent s'appliquer.

Il est fortement recommandé de réaliser une expertise immobilière (perizia tecnica) en engageant un géomètre (geometra) ou un ingénieur pour évaluer l'état physique du bâtiment. Cela peut révéler des problèmes structurels, des problèmes liés aux services publics ou à l'utilisation des sols, qui pourraient affecter la valeur ou la sécurité de la propriété.

7. Faire une offre

Avec l'aide de ton agent immobilier, fais une offre sur la propriété. Une fois l'offre acceptée, tu peux passer à l'étape du contrat préliminaire.

8. Signer le contrat préliminaire (Compromesso)

Cet accord préliminaire entre l'acheteur et le vendeur (compromesso ou contratto preliminare) définit les termes et conditions de la vente et nécessite généralement un dépôt de la part de l'acheteur (généralement entre 10 % et 30 % du prix d'achat). Ce contrat sécurise la transaction et engage les deux parties à poursuivre la vente.

Si l'acheteur se retire de la transaction, il perd le dépôt. Si le vendeur se retire, il doit payer à l'acheteur le double du montant du dépôt.

9. Finaliser les arrangements hypothécaires (le cas échéant)

Si tu finances l'achat de ta propriété avec un prêt hypothécaire, finalise les conditions avec ta banque à cette étape. Les banques italiennes exigent généralement une évaluation de la propriété avant de finaliser le prêt.

10. Signer l'acte de vente (Rogito Notarile)

La dernière étape du processus est la signature de l'acte de vente (rogito notarile) devant un notaire (notaio), ce qui transfère officiellement la propriété. L'acheteur doit payer le reste du prix d'achat ainsi que toutes les taxes et frais associés à ce moment.

Les deux parties doivent présenter leur pièce d'identité, la preuve de paiement du dépôt et les détails hypothécaires (le cas échéant). Le notaire s'assure également que toutes les exigences légales ont été respectées et que la propriété est exempte de charges ou de problèmes juridiques.

11. Enregistrer la propriété

Après la signature de l'acte, le nouveau propriétaire doit enregistrer la propriété auprès de l'Agenzia delle Entrate et mettre à jour les registres au Registre Foncier (Catasto) pour garantir la protection légale.

12. Payer les taxes et frais associés

Les acheteurs en Italie sont responsables de plusieurs taxes et frais, selon que la propriété est neuve ou de revente :

Taxes pour les propriétés neuves

Taxes pour les propriétés de revente

Coûts supplémentaires

Il est conseillé d'engager un avocat (avvocato) spécialisé en droit immobilier italien pour s'assurer que toutes les vérifications légales, contrats et documents sont correctement traités. Ils peuvent également négocier en ton nom et veiller à ce que tes droits soient protégés.

Quelques ressources utiles pour des informations officielles incluent :

• Agenzia delle Entrate : Pour des détails sur les taxes et l'enregistrement des propriétés.
• Catasto (Registre Foncier) : Pour vérifier le statut juridique de la propriété.
• Consiglio Nazionale del Notariato : Informations sur les services notariaux en Italie.

13. Transférer les services publics

Une fois que la propriété est enregistrée, tu devras transférer les services publics (électricité, eau, gaz) à ton nom et configurer les services locaux, tels que la collecte des déchets ou l'internet.

De nombreuses banques italiennes telles que Unicredit, Intesa Sanpaolo et Banca Nazionale del Lavoro (BNL) offrent des prêts hypothécaires aux étrangers, mais les conditions peuvent différer de celles des résidents. Les non-résidents sont généralement soumis à des critères plus stricts et doivent fournir davantage de documents.

Les taux d'intérêt pour les prêts hypothécaires en Italie fluctuent en fonction de la banque et de ton profil financier. Par exemple, en 2025, Intesa Sanpaolo propose des taux à partir de 3,80 % pour les non-résidents, tandis que Unicredit peut offrir des taux légèrement inférieurs à 3,50 %, selon les conditions du prêt et la situation financière de l'acheteur. Les taux varient généralement en fonction du type de prêt (fixe ou variable) et du climat économique général.

Comment obtenir un prêt hypothécaire

Pour faire une demande de prêt hypothécaire en Italie en tant que non-résident, tu auras généralement besoin des documents suivants :

• Un passeport valide ou un Codice Fiscale ;
• Preuve de revenus (dernières fiches de paie ou déclarations fiscales) ;
• Relevés bancaires récents ;
• Un rapport de crédit de ton pays d'origine ;
• Preuve de résidence principale ;
• Preuve du dépôt de garantie de la propriété.

Il est conseillé de contacter plusieurs banques pour obtenir une pré-approbation de prêt hypothécaire afin de comparer les taux et les conditions de prêt avant de t'engager. Les banques italiennes acceptent de plus en plus des documents en anglais, mais certaines peuvent encore exiger des traductions, notamment pour les documents officiels comme les déclarations fiscales ou les rapports de crédit.

Une fois le prêt approuvé, la banque prendra en charge la plupart des démarches légales et administratives, y compris l'enregistrement de l'hypothèque chez le notaire.

Considérations spéciales pour les non-résidents

Les non-résidents en Italie doivent généralement fournir un apport plus important, souvent autour de 30 % du prix d'achat ou de la valeur estimée de la propriété. Les banques italiennes proposent souvent des prêts couvrant jusqu'à 70 % de la valeur de la propriété pour les non-résidents.

De plus, les hypothèques pour non-résidents peuvent comporter des taux d'intérêt légèrement plus élevés que ceux des résidents, en raison du risque accru associé aux acheteurs internationaux.

Il est essentiel de prendre en compte les coûts supplémentaires liés à l'achat d'une propriété en Italie, tels que les taxes, les frais de notaire et les frais juridiques, qui représentent généralement environ 7 % à 10 % du prix de la propriété.

Acheter une propriété en Italie peut être une opportunité excitante, mais il y a plusieurs écueils potentiels dont les acheteurs étrangers doivent être conscients avant d'investir :

1. Retards bureaucratiques

L'Italie est réputée pour sa bureaucratie complexe, ce qui peut entraîner des retards dans la finalisation des transactions immobilières. Le processus implique souvent plusieurs organismes gouvernementaux, et il peut falloir des semaines, voire des mois, pour finaliser les documents légaux. Cela peut inclure l'obtention de documents tels que le Certificato di Destinazione Urbanistica (certificat de zonage) et s'assurer que la propriété est correctement enregistrée dans le Catasto (registre foncier).

2. Passifs cachés sur la propriété

Lors de l'achat d'une propriété, il est essentiel de procéder à une vérification juridique approfondie de l'historique et du statut actuel de la propriété. Les propriétés en Italie peuvent avoir des passifs cachés, tels que des impôts impayés, des hypothèques ou d'autres dettes liées à la propriété. Ne pas vérifier ces informations pourrait rendre le nouveau propriétaire responsable des paiements. Il est fortement recommandé d'engager un avocat (avvocato) pour effectuer une vérification approfondie, y compris auprès de l'Agenzia delle Entrate.

3. Règlements de zonage et de construction

Les règlements de zonage et de construction en Italie peuvent varier considérablement d'une région à l'autre, en particulier dans les zones rurales ou historiques. Si la propriété n'est pas conforme aux lois locales de zonage ou a été construite sans permis adéquat, elle peut faire l'objet d'amendes ou d'ordres de démolition. Il est important de vérifier que la propriété est pleinement conforme à ces règlements avant de signer tout contrat.

4. Coûts de rénovation

De nombreux acheteurs sont attirés par l'Italie pour ses propriétés historiques, mais celles-ci nécessitent souvent d'importantes rénovations. Les coûts de rénovation en Italie peuvent être plus élevés que prévu en raison des lois strictes sur la protection du patrimoine qui s'appliquent à certains bâtiments, notamment dans les zones rurales ou historiques. En outre, l'obtention de permis pour les rénovations peut être un processus lent et coûteux.

5. Barrières linguistiques

Les documents légaux et administratifs liés aux transactions immobilières sont généralement rédigés en italien, et bien que certains professionnels puissent parler anglais, cela n'est pas garanti. Des malentendus peuvent survenir si les acheteurs ne comprennent pas pleinement les termes des contrats ou les obligations légales. Il est conseillé d'engager un avocat ou un agent immobilier bilingue pour éviter les malentendus.

6. Considérations fiscales et légales

Les acheteurs étrangers doivent être conscients des implications fiscales complexes liées à la possession d'une propriété en Italie. Cela inclut des taxes foncières annuelles, telles que l'Imposta Municipale Unica (IMU) et d'autres prélèvements locaux. De plus, des taxes sur les successions et les plus-values peuvent s'appliquer lors de la vente de la propriété, et les règles fiscales pour les non-résidents peuvent être particulièrement compliquées.

7. Propriétés rurales et droits fonciers

Les propriétés rurales, en particulier celles avec des terres agricoles, peuvent présenter des défis uniques. L'Italie a des lois strictes concernant l'utilisation et la propriété des terres. Par exemple, des droits de préemption peuvent s'appliquer, où les propriétaires ou locataires voisins ont le droit d'acheter la propriété avant qu'elle ne soit vendue à quelqu'un d'autre. Ces complications peuvent rendre l'achat de propriétés rurales plus difficile.

8. Efficacité énergétique et conformité

Ces dernières années, l'Italie a mis en place des exigences plus strictes en matière d'efficacité énergétique. Lors de l'achat de propriétés anciennes, en particulier des maisons rurales, il peut être nécessaire d'investir dans des améliorations pour respecter ces normes. Ne pas se conformer peut entraîner des amendes et empêcher la location légale de la propriété.