Switzerland year in review

L'immobilier suisse - Bilan de l'année 2020


2020 a été une année difficile dans le monde entier et la Suisse ne fait pas exception. Après avoir traversé la première vague sans séquelles, la Suisse a connu une brusque augmentation du nombre de cas de covid en octobre et se dirige maintenant vers un nouveau confinement avec des mesures plus strictes, mises en place pour freiner la montée en puissance du virus.

Pourtant, cela n’a pas été une si mauvaise année pour le marché immobilier suisse. Les statistiques officielles montrent que les prix des logements sont restés de manière générale plutôt stables, même s’il existe quelques différences entre les différents marchés sectoriels et géographiques.

Louer ou acheter ? À quoi les résidents ont-ils tendance ces jours-ci ?

En milieu d'année, les prix des logements n'avaient augmenté que de 0,61 % d’une année à l’autre, ce qui représente une légère baisse par rapport aux niveaux du premier trimestre - et, cela n'est pas surprenant compte tenu de l'urgence que représentait la pandémie de coronavirus. La Suisse semblait donc globalement stable, avec de faibles variations de prix.

Le rythme s’est légèrement accéléré au troisième trimestre, avec une demande plus forte, en particulier en Suisse romande - la demande à Genève, Vaud et Valais est très forte, et le Tessin semble avoir aussi une relativement forte demande. Selon Homegate.ch, les propriétés ne restent que 52 jours sur le marché et, à Genève, les appartements se vendent en un peu plus d'un mois. Dans les autres régions, la demande reste plutôt stable pour l'instant.

Les données provenant des annonces immobilières indiquent que les résidents suisses passent de la location à l’achat et de l'appartement à la maison, s'ils peuvent se le permettre. Les loyers des appartements ont baissé de 0,6 % en novembre, tandis que les prix des locations de maisons ont augmenté de 1,7 % d’un mois à l’autre et les prix des maisons ont augmenté de 6,7 %. (Ces chiffres sont basés sur les prix demandés, et non sur les transactions réalisées).

Selon le Credit Suisse, les appartements situés en dehors des centres-villes de grandes villes connaissent une véritable tempête de mauvaises nouvelles. Le taux d'inoccupation de 1,72 % peut sembler faible (sur Londres, en revanche, ce dernier dépasse généralement les 2 % et à New York, il atteint 6 %), mais en fait, le nombre total d'appartements vacants a encore augmenté cette année, pour la onzième année consécutive. Les taux d'intérêt bas et les faibles rendements des autres investissements ont poussé les investisseurs vers le marché locatif, qui se dirige maintenant vers une offre excédentaire - sauf dans les centres-villes qui restent très convoités, et chers. Le nombre de logements vacants à Zurich représente moins de 0,25 % !

Les projets de construction se sont concentrés sur le secteur des appartements locatifs, plutôt que sur les logements destinés à être occupés par leurs propriétaires. Cela n'est pas de bon augure pour les prix des appartements en location. Cependant, la pénurie de nouvelles maisons individuelles devrait contribuer à maintenir les prix des maisons individuelles à un bon niveau. En prenant aussi en compte la pénurie d'offre et la préférence post-pandémique pour plus d'espace et de jardins privés, il semble que 2021 sera l'année de la maison en Suisse.

Que devons-nous attendre de l'ensemble du marché pour 2021 ?

La banque genevoise Edmond de Rothschild prévoit une augmentation de volume sur le marché suisse, l'année prochaine - mais elle reconnaît que les prix pourraient être faibles. Les projets de construction, qui ont été retardés par des fermetures de chantiers liées à la crise du crédit, arriveront probablement sur le marché d'ici le deuxième trimestre de l’année 2021, après une période d'offre relativement faible. L'augmentation soudaine du nombre de propriétés mises sur le marché pourrait absorber une grande partie de la demande, et il ne serait pas surprenant de voir les prix baisser temporairement.

Toutefois, toute baisse des prix risque d'entraîner une déflation temporaire, plutôt qu'un krach.

La Suisse possède un indice immobilier assez inhabituel : l'indice « bubble » d’UBS, qui analyse le risque d'une flambée des prix suivie de leur effondrement. L'indice bubble a augmenté au troisième trimestre, mais cela est principalement lié au fait que la pandémie a exacerbé les déséquilibres du marché. Et bien sûr, les prix de l'immobilier ne sont pas viables si l'on se base sur les statistiques actuelles du PIB, qui ont été affectées par les mesures de confinement. Malgré tout, le marché est sur un territoire à « risque » mais pas de « bulle » - très apprécié, mais pas au point qu'UBS pense qu'un crash soit probable.

Il est important de remarquer que les demandes de crédit, les prêts hypothécaires en cours et l'offre de construction se situent tous en territoire neutre, ce qui revient à dire que le marché suisse n'est pas exposé à un endettement élevé ou à une offre excessive, deux facteurs qui ont, par exemple, affecté le marché espagnol lors de la crise du crédit.

UBS met l’accent sur le fait que la reprise économique devrait être rapide dès que les vaccins commenceront à être distribués à la population. La seule région qui préoccupe UBS est Zurich et la Suisse centrale, où le rapport entre le prix des maisons et les revenus est plus faible et où les rendements locatifs ne sont pas très importants.

Comme partout en Europe, la Suisse a vu sa croissance économique fortement réduire en 2020.

Elle a maintenant confirmé un nouveau confinement pour l'hiver 2020-2021 et, même avant cela, le Secrétariat d'État à l'économie prévoyait une baisse de 6,2 % du PIB. Mais à plus long terme, lorsque nous arriverons à la fin du printemps et au début de l'été 2021, le pays devrait se redresser et le marché du logement devrait suivre l’évolution du PIB.

Points à considérer pour les acheteurs et les vendeurs

Le point que les agents vont examiner de très près l'année prochaine, c'est la superficie. Les plans de construction deviendront très importants, car les acheteurs qui sont las de rester confinés recherchent de grands espaces, des espaces de vie/travail adaptés pour les télétravailleurs, et des balcons ou des jardins sur les toits (pour les appartements). Les maisons dotées d'un jardin seront particulièrement recherchées.

De plus, il se peut que l'on s'éloigne des centres-villes pour se rapprocher de la périphérie et que l'on s'éloigne des grandes villes pour s'installer dans des villes satellites plus petites. Cela ne serait pas différent de ce qui se passe déjà en France et pourrait signifier que l'accès aux transports n’est dorénavant plus une grande priorité pour de nombreux acheteurs.

Ainsi, même s’il est possible que les prix de l'immobilier en Suisse ne varient pas beaucoup, il est probable que le marché en 2021 sera qualitativement différent de ce qu'il était en 2019. Les acheteurs rechercheront des caractéristiques différentes, dans des endroits différents... mais à des prix globalement similaires.