Le marché immobilier en Suisse

Le marché immobilier suisse reste un investissement attractif

Malgré l'incertitude économique et politique qui se manifeste ailleurs sur le marché mondial (le Brexit a un impact notable dans toute l'Europe), la Suisse reste un pari immobilier fiable. Les perspectives économiques pour 2020 sont résolument positives comme en 2019 lorsque les taux de chômage étaient à un creux historique de 2,4, ce qui devrait augmenter de 2,5 % en 2020. En outre, la croissance de l'emploi a augmenté de 1,2 % sur un an.

La croissance économique combinée dans ces domaines est un bon signe pour les acheteurs immobiliers, qui peuvent être certains que l'économie suisse sera stable dans un avenir prévisible. Il semble que de nombreux investisseurs soient déjà d'accord. Cela se reflète dans une récente étude EY 2019 qui a montré que la grande majorité des personnes interrogées (94 % pour être précis) considéraient la Suisse comme attractive ou un lieu d'investissement immobilier très attractif. La plupart des participants à l'enquête considéraient toujours la Suisse très hautement par rapport au reste de l'Europe, avec plus de 81 % qui considéraient la Suisse de cette manière, ce qui était exactement le même pourcentage pour 2018.

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Le marché suisse restera-t-il stable ?

Maintien des taux d'intérêt bas pour les prêts hypothécaires

Quelles sont les principales raisons attribuables à la stabilité du marché immobilier, parallèlement aux faibles taux de chômage ? À l'instar de 2019 (caractérisée par une croissance hypothécaire modérée avec une faible hausse des prix de l'immobilier), la situation du marché immobilier devrait rester cohérente au cours des douze prochains mois, principalement en raison des taux d'intérêt bas pour les hypothèques. La banque centrale suisse a sa valeur la plus basse à -0,75 %, les taux fixes commencent à 0,5 %, par exemple, vous obtiendrez une hypothèque LIBOR à 0,5-0,7 % avec une durée de remboursement fixe - 3 à 5 ans, et les taux fixes commencent à 0,56 % (remboursement 3 ans) jusqu'à 1,25 % (si vous décidez pour un contrat hypothécaire de 15 ans). Les taux varient d'une banque à l'autre, alors assurez-vous de vérifier plusieurs offres.

Le risque de bulle immobilière diminue

Selon l'indice UBS Swiss Real Estate Bubble, cela signifie également que le risque de bulle immobilière a diminué. En fait, la Suisse a quitté sa zone « à risque » pour la toute première fois depuis 2012. UBS a cité la vigueur de l'économie suisse comme principale raison, ainsi que l'augmentation des revenus moyens à un rythme plus rapide que la dette hypothécaire, dépassant les 2 % l'an dernier. En fait, dans l'ensemble, le volume des prêts hypothécaires aux ménages en cours est au rythme le plus lent depuis 1998. D'autres tendances récentes ont également considérablement réduit les risques de bulle immobilière.

Par exemple, le prix moyen des maisons en Suisse n'a augmenté que d'un pourcentage relativement faible depuis 2015. Au dernier trimestre de 2019, les prix de l'immobilier n'ont augmenté que d'environ 2,8 %. Avant cela, les prix des maisons avaient chuté pour le neuvième trimestre consécutif. La raison de cette stagnation des prix de l'immobilier est en partie due aux efforts du gouvernement suisse pour aider à refroidir ce qui était un marché immobilier surchauffé. Cet objectif a été principalement atteint grâce à la mise en œuvre de critères de prêt plus stricts par la Banque nationale suisse afin de réduire l'endettement global des ménages.

Avant la tentative du gouvernement de maîtriser la situation, il y avait eu 15 années de hausses ininterrompues des prix de l'immobilier en Suisse - pratiquement inconnues en Europe occidentale.

Marché locatif en Suisse

Augmentation des taux d’inoccupation : mais pas répartie uniformément

L'Office fédéral suisse de la statistique a indiqué que les taux d’inoccupation en Suisse avaient augmenté pour la dixième fois consécutive. Au 1er juin 2019, 75 323 immeubles résidentiels vacants ont été déclarés, ce qui représente 1,66 % du parc immobilier suisse. Néanmoins, il convient de noter que ce taux est encore bien inférieur au taux d'inoccupation moyen d'un marché du logement généralement sain, et l'augmentation a été notée comme considérablement plus faible que les années précédentes.

D'une manière générale, un taux d'inoccupation d'environ 5 % est considéré comme sain pour un pays, et dans les grandes villes suisses, ce taux d’inoccupation est bien inférieur au 1,66 % cité. En fait, dans les cinq plus grandes villes suisses, le taux d'inoccupation grimpe à peine à 0,46 %. C'est la raison pour laquelle certains prix de location ont augmenté dans les plus grandes villes - des taux d'inoccupation plus bas équivalent à une demande de logement plus élevée et donc des loyers plus élevés.

La fracture urbaine et rurale des taux d'inoccupation se poursuit à un rythme spectaculaire

Fait intéressant, les taux d'inoccupation diffèrent considérablement entre les grandes villes et la campagne suisse. Par exemple, dans les cantons de Thurgovie et de Soleure : qui étaient auparavant touchés par le manque d'approvisionnement, les taux d'inoccupation sont désormais en moyenne de 3 %, soit le double de la moyenne suisse. Cela suggère que l'écart de taux d'inoccupation entre les citadins en herbe et ceux à la campagne continue de s'élargir.

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Un marché des transactions plus calme

Selon les données de 2019 fournies par KPMG, le marché des transactions pour les propriétés résidentielles peut être considéré comme plus calme que les années précédentes. Les rendements initiaux nets des propriétés du marché résidentiel ont chuté de 3,6 % en 2017 à 2,99 % en 2018, et avec des taux d'intérêt bas qui devraient se poursuivre, il est peu probable que cela change, avec le niveau des prix plus ou moins atteint sur le marché immobilier résidentiel.

Des prix d'achat plus élevés pour les propriétés résidentielles peuvent être improbables en raison de l'augmentation des taux d'inoccupation dans certaines parties du pays, ainsi que la demande de loyers qui stagnent également.

Cependant, c'est une bien meilleure nouvelle en ce qui concerne le marché immobilier commercial et mixte : les rendements nets ont baissé de -20 et -40 points de base en 2019. Cela signifie que les investisseurs sont plus susceptibles d'investir dans cette propriété à faible rendement, en raison en partie des prix élevés des propriétés résidentielles.

Les Suisses dominent mais les investissements étrangers sont toujours importants

Les citoyens suisses représentent environ 85 % de tous les acheteurs, mais il convient de noter que les investissements étrangers sont toujours populaires parmi ceux de Grande-Bretagne, Canada, Russie, Belgique, France et Allemagne.

En ce qui concerne la demande locative des étrangers, il n'y a apparemment aucun signe de renversement de la tendance des immigrants du Portugal. Selon les données de KPMG, ils constituent le troisième contingent national le plus important de Suisse après les italiens et les allemands. Cependant, leur nombre global diminue : ce nombre a diminué d'environ 4 000 unités dans la demande supplémentaire d'appartements locatifs, par rapport à la moyenne des 10 dernières années.

Séparation entre la Suisse alémanique et la Suisse romande

Cependant, la contraction de la demande portugaise est plus sensible dans les régions à forte population portugaise (plusieurs régions alpines et la plupart des régions de la Suisse occidentale). Comparativement, en Suisse alémanique, les pays de l'ex-Yougoslavie et de l'Allemagne sont la plus grande population étrangère. On pense que c'est l'une des principales raisons de la baisse marquée de l'immigration dans les régions francophones (–13,4 %) 2018.

Les nouveaux bâtiments valent toujours la peine d’investir

En raison du nombre élevé de projets de construction en cours en Suisse, de nombreux locataires suisses déménagent désormais de bâtiments anciens pour aller dans de nouveaux bâtiments, et cette tendance devrait se poursuivre. Lorsque vous tenez compte de l'inoccupation des logements neufs, le taux moyen n'est que de 0,22 %. Par conséquent, investir dans de nouvelles propriétés reste une valeur sûre pour les acheteurs immobiliers en Suisse.

Avantages pour les acheteurs immobiliers en Suisse

L'achat d'une propriété en Suisse est une opportunité attrayante depuis longtemps grâce à la possibilité d'incitations fiscales (en particulier pour les investissements plus importants) ainsi qu'à une fiscalité très favorable par rapport à l'Europe. À condition que vous soyez citoyen suisse, titulaire d'un permis de séjour suisse C ou résident étranger d'un État de l'UE / AELE.

Si l'on tient également compte de la bureaucratie efficace et du bassin de talents hautement qualifiés, il n'est pas surprenant de comprendre pourquoi acheter en Suisse est considéré comme si avantageux pour beaucoup.