Comment acheter un bien immobilier en Suisse

Le plus difficile dans le processus d'achat en Suisse - si vous n'êtes pas citoyen suisse ou résident permanent - est probablement de savoir où acheter une maison.

C’est parce que, en tant que petit pays très attractif pour les investisseurs non-résidents, la Suisse a pris des précautions pour assurer la fourniture de biens aux acheteurs locaux. La loi Lex Koller (loi Koller) indique que les non-résidents ne peuvent acheter que dans une zone de vacances désignée, comme les stations de ski, le lac de Lugano et les environs de Montreux. Et où que vous achetiez, vous serez limité à 200 m2 d'espace de vie par personne.

Sinon, vous ne pouvez acheter que si vous avez la résidence permanente (permis C), les citoyens de l'UE et de l'AELE peuvent également acheter s'ils ont un permis de séjour B temporaire - un petit avantage.

Maintenant, cela vous a déjà rendu la vie difficile. Mais d'accord, vous avez trouvé un endroit où vous pouvez acheter. À ce stade, votre vie devient plus, pas moins, compliquée.

En effet, une deuxième loi, Lex Weber, interdit la construction de nouvelles résidences secondaires dans les communes comptant plus de 20 % de résidences secondaires. Cela signifie que la plupart des stations de ski sont déjà à la limite, il y a donc peu de nouveaux bâtiments. Dans la plupart des cas, vous serez limité au marché de la revente - très différent de l'achat dans une station de ski française, espagnole ou américaine par exemple.

Cela signifie que le marché peut fonctionner assez lentement et que vous devrez peut-être prendre plus de temps pour chercher la bonne propriété. L'établissement de relations avec les agents vaut la peine, car de nombreux agents ont des propriétés hors marché qu'ils peuvent montrer aux bons acheteurs potentiels, mais qui ne sont pas annoncées ouvertement.

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Soyez le premier à télécharger notre guide d'achat immobilier pour la Suisse. Tout ce que vous devez savoir sur le processus d'achat.

Cela signifie que vous avez le temps de faire d’autres choses en premier. Ouvrez votre compte bancaire suisse - n'oubliez pas que vous devrez fournir la preuve de la provenance des fonds (par exemple, épargne à long terme, héritage ou vente d'une propriété ou d'une entreprise) ainsi que présenter votre passeport.

Et vous devez vérifier tous les coûts et taxes pour le canton dans lequel vous recherchez une propriété. La Suisse étant une confédération, chaque canton dispose de pouvoirs étendus pour fixer ses propres impôts ; même les frais de notaire varient selon le canton. Vous devrez déterminer votre budget pour les frais en fonction de l'endroit où vous souhaitez acheter.

Les communes individuelles ont également des pouvoirs sur la planification, la revente et la location. Par exemple, il peut y avoir une période de détention minimale avant de pouvoir vendre. À Lauterbrunnen, une loi locale limite les non-Suisses à l'achat de 50 % des appartements dans un même bloc, tandis qu'à Grindelwald, les non-Suisses ne peuvent acheter que des biens d'une valeur supérieure à 750 000 CHF. Assurez-vous de savoir exactement quelle est la position dans le canton et la commune que vous avez ciblés. Si vous cherchiez dans une commune et qu'une propriété de rêve arrive dans la ville voisine, ne présumez pas que les règles seront les mêmes.

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Le processus d'achat

Une fois que vous avez trouvé votre propriété, la vie devient un peu plus simple, car la Suisse dispose d'un système de transfert de propriété bien huilé. Il est notariale, comme en France ; le notaire est un fonctionnaire de l'État, qui travaille pour assurer un transfert ordonné, plutôt que pour le vendeur ou l'acheteur. Habituellement, l'agent suggérera quel notaire utiliser.

Un grand avantage d'un système notarial est que le notaire détiendra tout dépôt en compte fiduciaire. Si les choses tournent mal, vous êtes sûr de le récupérer.

Une fois que vous avez trouvé votre bien et convenu d'un prix, la première étape est un Promesse de Vente, un accord que le notaire établira. À ce stade, vous paierez un acompte, normalement 10 % du prix d'achat. (Pour une nouvelle propriété, vous ferez un accord de réservation et payerez un acompte. Mais les accords de réservation ne passent pas par un notaire ; ils ne sont pas contraignants. Et votre argent est payé au développeur, pas à un notaire, vous prenez donc un peu plus de risques.)

L'accord sera subordonné à l'obtention d'un permis d'achat de la propriété. L'obtention de ce permis peut prendre de quelques semaines à trois mois. Dans des circonstances exceptionnelles, si la commune où vous souhaitez acheter a épuisé son quota annuel, vous devrez peut-être attendre le début de l'année suivante. Habituellement, la promesse de vente aura un délai fixé - discutez avec votre agent et avec le notaire pour savoir s’il sera assez long.

Nous avons préparé pour vous une liste de vérification d'achat de propriété, que vous pouvez trouver à la dernière page de ce guide.

Le notaire administrera le processus de demande de permis. Vous devrez remplir un questionnaire d'état civil avec vos informations personnelles, afin que vous puissiez demander le permis.

Notez que si vous déménagez en Suisse et que vous achetez une maison principale et que vous demandez un permis de séjour en même temps, vous ne pouvez finaliser l'achat qu'une fois le permis délivré.

Une fois le permis d'achat délivré, vous avez maintenant trente jours pour signer l'acte de vente du notaire - soit en personne, soit par procuration - et pour payer le reste du prix d'achat ainsi que les taxes et frais dus.

Si vous avez besoin d'un prêt hypothécaire, vous constaterez que la plupart des prêts hypothécaires en Suisse sont conclus directement avec les banques. Les banques suisses exigent au moins un acompte de 20 % et en tant qu'acheteur étranger, vous pourriez être invité à en mettre plus (30 % voire 40 %). Les prêts hypothécaires peuvent durer jusqu'à 25 ans et les taux d'intérêt sont parmi les plus bas d'Europe. Pour les prêts hypothécaires à valeur plus élevée, il est assez courant de diviser le prêt en un taux d'intérêt faible de 65 %, puis une tranche d'intérêt plus élevée allant jusqu'à 80 %.

Idéalement, ayez votre hypothèque avant de faire votre offre. Vous aurez alors besoin de votre notaire pour assurer la liaison avec la banque pour l'enregistrement de l'hypothèque. Il y aura un coût associé à cela (nous détaillons les coûts ci-dessous).

Une fois que vous avez obtenu votre permis d'achat, le notaire doit enregistrer la vente au registre foncier avant que vous soyez le propriétaire officiel. Cela peut prendre quelques semaines. Mais de nombreux vendeurs remettront les clés une fois la signature effectuée, même si elle n'est pas officiellement terminée. Et vous devez également payer à la remise.

L'ensemble du processus peut prendre de 2 à 6 mois. Les coûts d'achat sont en fait assez bon marché pour l'Europe ; vous pouvez souvent les maintenir en dessous de 4 %, bien que le chiffre exact dépende du canton dans lequel vous achetez. Notez cependant que c'est l'acheteur qui paie l'agent immobilier en Suisse.

Quels sont les frais lors de l'achat d'une maison en Suisse?
Les frais% du prix d'achat
Taxe de mutation0,2 % à 3,3 % selon les cantons
Frais d'inscription au registre foncier0,25%
Frais de notaireTypiquement 0,1 % - mais dépend du canton
Honoraires d'agent immobilier3-5 % plus TVA à 7.6 %
Frais d'enregistrement hypothécaireÉchelle dégressive jusqu'à 0,7 % du montant de l'hypothèque

Si vous souhaitez acheter en Suisse, vous devez comprendre que cela ne peut pas être fait à la hâte. Mais d'un autre côté, le système, une fois activé, devrait tourner comme une horloge, et vous achetez dans une économie stable, un système juridique qui vous donne des droits de propriété sécurisés et l'un des plus beaux pays du monde.