Les taxes foncières au Portugal
Les taxes foncières au Portugal
Si vous achetez une maison de vacances au Portugal, vous allez aussi rendre le trésor public portugais très heureux. Si les impôts ne sont en général pas particulièrement onéreux, il faut tout de même les inclure dans votre budget - en particulier lorsque vous étudiez les frais fixes et opérationnels.
Si vous ne déménagez pas au Portugal de façon permanente, vous serez imposé comme un non-résident. Les règles pour être résident sont: résider plus de 183 jours au cours d'une année fiscale (de janvier à décembre) au Portugal ; ou alors votre propriété portugaise doit être votre adresse principale (par exemple, si vous voyagez beaucoup mais n’avez pas d’autre résidence).
| Les dépenses lorsque vous achetez une maison au Portugal |
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| La traduction des documents (si ce n’est pas déjà fait) |
| La taxe sur le transfert de biens (IMT), taux appliqués |
| Le droit de timbre (0,5-0,8 %) |
| Frais d’enregistrement de l'acte (1 %) |
| Frais de notaire |
| L'IMI (un montant fixe une seule fois) |
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Les taxes lors de l’achat d’un bien immobilier
Les taxes sur le transfert d’un bien immobilier au Portugal sont parmi les plus élevées d’Europe en la matière (légèrement en dessous de l'Espagne, et au-dessus de la France). Le premier impôt que vous aurez à payer lors de l'achat d'une maison au Portugal est la Taxe sur le transfert de biens (Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis ou IMT), qui dépend des critères suivants :
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Le type de bien (urbain ou rural)
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Son emplacement (sur le continent ou en région autonome)
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Le but de l'achat (résidence principale ou résidence secondaire)
En 2018, la taxe sur le transfert de biens s’élevait à 5 % pour une propriété rurale, et à 6,5 % pour une propriété urbaine.
Cependant, il existe différents niveaux de taux qui s'appliquent à un bien urbain exclusivement résidentiel. Pour les résidences principales permanentes, il n’y a pas d'impôt si le bien coûte moins de 92 407 euros, 2 % jusqu'à 126 403 euros, puis de 5 à 8 % au-delà. Ainsi, vous pouvez être exempté de payer cette taxe si vous achetez un bien peu cher. Si le bien est évalué à 574 323 euros ou plus, vous pouvez oublier le système à plusieurs niveaux - un taux forfaitaire de 6 % est appliqué. (Il est également intéressant de noter que les biens acquis en vue d’une rénovation sont exonérés, mais les conditions sont plutôt exigeantes.)
Gardez également à l'esprit que les Açores et la Madère sont considérées comme des régions autonomes du Portugal et que l'impôt sur le transfert de biens y est calculé à un taux différent : aucune taxe ne s'applique aux biens achetés à moins de 115 509 euros, vous aurez à payer 2 % sur le prix du bien jusqu'à 158 004 euros et 5 % jusqu'à 215 435 euros. 7-8 % de taxes s’appliquent aux biens dont le prix se situe entre 215 435 et 717 904 euros.
Mais il y a beaucoup de personnes qui achètent une maison au Portugal comme résidence secondaire ou maison de vacances. Dans ce cas, vous devrez payer 1 % du prix de toute propriété dont le prix est inférieur à 92 407 euros au Portugal continental ou 115 509 euros en région autonome. Tous les autres taux d'IMT sont les mêmes.
Outre la taxe de transfert, vous aurez à payer le droit de timbre (Imposto de Selo) qui ajoute 0,8 % de plus sur la facture ou 0,5-0,6 % si le bien est financé par un prêt immobilier, cela dépend de si le remboursement s’effectue dans un délai de 5 ans (0,5 %) ou plus (0,6 %), de sorte que le total sera habituellement entre 5,8 % et 7,3 %. Vous pouvez également compter 1 % pour les frais d'enregistrement de l’acte ; techniquement, ce n'est pas une taxe, mais cela reste l'un des coûts de transfert obligatoire.
Les nouvelles propriétés sont également assujetties à la TVA à 19 %. En règle générale, la TVA est comprise dans le prix annoncé, mais il vaut mieux vérifier que c'est le cas - cela ne prendra que quelques minutes et peut vous épargner littéralement des milliers d'euros.
Les impôts pour les propriétaires
| Tous les frais et taxes annuels en tant que propriétaire |
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| L'IMI (0,3-0,8 %) |
| L’assurance |
| Les charges de copropriété |
| La société de gestion de copropriété |
| Électricité/eau/gaz (jusqu'à 100 euros par mois) |
Une fois que vous avez acquis votre nouvelle résidence portugaise, il va sans dire que vous êtes redevables des taxes locales. Ces taxes sont l'IMI (Imposto sobre Imóveis municipaux), calculée comme un pourcentage de l'évaluation fiscale de la propriété. Vous êtes redevable de cet impôt si vous êtes le propriétaire du bien le dernier jour de l'année d'imposition en cours.
L'IMI s’élève à 0,3 à 0,4 % de la valeur du bien pour les maisons en zone urbaine, et à 0,8 % pour les biens en zone rurale, mais le taux exact est fixé par la municipalité. Vous devrez généralement l’acquitter en avril, bien que les montants de plus de 250 euros peuvent être versés en deux tranches, et que les montants de 500 euros et plus peuvent être divisés en 3 paiements mensuels.
Si vous possédez un bien en zone urbaine d’une valeur de plus de 600 000 euros (1,2 millions d'euros pour les couples qui soumettent une déclaration de revenus conjointe), vous devrez également payer un impôt foncier supplémentaire (AIMI), essentiellement un impôt sur la fortune. L’AIMI est calculé à 0,7 % de la valeur du bien.
Notez qu'au sujet des impôts fonciers, le Portugal impose un taux spécial d'imposition plus élevé sur les biens détenus par les résidents des pays de la liste noire des paradis fiscaux comme les Bermudes, la Barbade, Monaco, l’Andorre, ou les îles Caïmans. Si vous vivez réellement dans l’un des pays de la liste noire, il peut être utile d’acheter et de détenir vos biens par le biais d'une société domiciliée en UE à la place.
Si vous louez votre maison de vacances, vous aurez à payer l'impôt sur les revenus de location aux autorités portugaises. C'est un taux forfaitaire de 28 %, et vous ne pouvez pas déduire vos remboursements de prêt immobilier - mais vous pouvez déduire vos frais d'entretien et de réparation, les primes d'assurance, les taxes locales que vous avez payées, et les coûts de gestion de la propriété. Rappelez-vous que vous resterez redevable de l'impôt sur vos revenus de location dans votre pays d’origine aussi, mais un traité de double imposition signifie que vous aurez seulement à payer un supplément si votre taux d'imposition local est plus élevé (vous ne payerez pas deux fois).
Appartements à vendre en Portugal
Comment bénéficier des exonérations de l'IMI ?
Pour les ménages à faible revenu avec un revenu annuel inférieur à 15 295 euros, la valeur de la propriété pour laquelle ils paient des impôts ne dépasse pas les 66 500 euros. Notez que l'adresse du bien doit être la même que l'adresse pour les impôts, cela concerne donc principalement pour les résidents (dans le cas où vous prévoyez de vous installer). Une autre option afin de bénéficier des avantages fiscaux que vous pouvez obtenir lors d’un déménagement au Portugal est 3 ans sans l'IMI pour les personnes qui achètent leur résidence principale au Portugal.
Comme avec l’IMT, les bâtiments qui sont assujettis à la réhabilitation urbaine peuvent être exonérés de l'IMI pendant 3 à 5 ans - la période de réhabilitation.
Pour les entreprises qui rentrent dans le cadre du régime fiscal d'aide à l'investissement, les 10 premières années peuvent être exonérées de l'IMI.
Les impôts lors de la vente d’un bien
Lorsque vous vendez un bien, vous serez passible de l’impôt sur la plus-value que vous réalisez. Les non-résidents paient 28 % de la totalité des bénéfices ; les résidents portugais par contre n'ont à payer l'impôt que sur la moitié de la plus-value réalisée, et ils sont taxés dessus comme sur un revenu normal, de sorte qu'ils paient le taux marginal d'imposition applicable.
Il y a une belle petite faille ici pour les résidents de l'UE/EEE, qui peuvent choisir d'être imposés sur la base portugaise. Ainsi, ils ne paient pas d'impôt sur 50 % de la plus-value totale, à l'échelle des taux portugais d’imposition sur les revenus qui va de 14,5 % à 48 %.
| Les frais lorsque vous vendez une maison au Portugal |
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| L'impôt sur la plus-value (jusqu'à 28 %) |
| Les frais d'agence |
| Le certificat foncier (si il n'est pas encore prêt) - 30 EUR |
| L’inscription au registre des constructions - 10 EUR |
| La certification énergétique (cela dépend de la municipalité, mais c’est bien d’en disposer lorsque vous achetez une maison) |
Le choix est complexe, car dans le cadre de cette solution l'ensemble de vos revenus (dans le monde) seront pris en compte pour déterminer le taux marginal que vous devriez payer. Si la vente représente la majorité de votre revenu pour l'année, le choix de la base portugaise pourrait jouer en votre faveur - mais si vous avez un revenu significatif ailleurs, ou des gains en capital sur la vente d'actions ou d'une entreprise familiale, vous pourriez finir par payer plus de 28 % avec cette option. Faites vos calculs avec soin, et demandez l'avis d'un spécialiste de l'imposition dans le doute.
Si vous êtes résident au Portugal, vous serez exempté de l'impôt sur la plus-value si vous vendez votre maison, mais seulement si vous en réinvestissez tout le produit dans un bien situé dans un autre pays de l'UE/EEE et destiné à devenir votre résidence principale. Si le prix du nouvel investissement est inférieur, alors vous aurez à payer l'impôt sur le bénéfice que vous êtes en train de faire.
Quel que soit le type de maison que vous achetez, et quelle que soit sa valeur, le gouvernement portugais se fera un plaisir d’encaisser vos paiements d'impôts. Mais n’oubliez pas ce que vous obtiendrez en retour - des heures d’ensoleillement, du grand vin et de la bonne nourriture, de beaux paysages, et la chance de vivre dans un pays qui sait vraiment comment organiser une soirée !
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