Processus d'achat immobilier en Grèce

Comment acheter une maison en Grèce si vous êtes étranger

La Grèce n'est pas l'endroit le plus simple dans l'UE pour faire des affaires, et le processus d'achat d'une propriété peut être un peu plus complexe que dans certaines autres juridictions. Cependant, la bonne nouvelle est que des dizaines de milliers d'acheteurs étrangers se frayent un chemin, chaque année, dans le système.

Les ressortissants de l'UE peuvent acheter une propriété n'importe où en Grèce. Les citoyens d'autres pays ont quelques restrictions sur les achats dans les zones frontalières, y compris la mer Égée orientale, les îles du Dodécanèse, la Crète et Rhodes, et ont besoin de l'approbation du conseil local pour leurs plans d'achat. (Les agents devraient être en mesure de vous aider.)

Il y a un avertissement à garder à l'esprit dès le début ; tous les transferts de fonds doivent être accompagnés d'un « pothen esches », une déclaration de la source des fonds. Cela peut être un relevé de prêt bancaire ou un relevé de virement bancaire, par exemple. Sinon, l'argent pourrait être considéré comme représentant un revenu imposable et l'État grec demandera que son impôt soit payé.

En parlant de taxe, vous devrez obtenir un AFM (numéro de taxe) avant de pouvoir acheter, et si deux d'entre vous achètent conjointement, vous en aurez besoin d’un chacun. Mais contrairement à certaines autres procédures officielles, celle-ci est rapide et indolore et peut être gérée par votre avocat. Une fois que vous avez votre AFM, vous pouvez ouvrir un compte bancaire grec ; cela peut prendre un certain temps à organiser, donc le plus tôt vous commencez le processus, mieux c'est.

Il est également judicieux de vous inscrire auprès d'un service de transfert de devises pour gérer les dépôts, afin que vous puissiez réagir rapidement si vous voyez une propriété que vous aimez.

Guide d’achat immobilier en Grèce

Vous avez des questions concernant le processus d’achat d’une propriété en Grèce ? Nous vous expliquons tout dans ce guide dédié à l’achat immobilier en Grèce.

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greece researchRegarder autour

Des recherches sont nécessaires pour décider où acheter en Grèce. Vous devez être précis, en particulier dans les îles ; même dans les Cyclades, il faut deux heures et demie pour aller de Santorin à Mykonos, et de nombreuses îles sont plus éloignées, avec des liaisons peu fréquentes, ce qui rend les voyages multi-îles difficiles.

Trouver un bon agent immobilier est vital. Les agents immobiliers doivent être enregistrés auprès de l'Association hellénique des agents immobiliers (SEK) et certains qui traitent avec des clients étrangers appartiennent également à la FIABCI. Quoi que vous fassiez, ne faites pas confiance à quelqu'un que vous avez rencontré dans un bar, ou donner un dépôt en espèces au gars avec le panneau « à vendre » fait main devant sa maison en ruine.

Soyez clair sur ce que vous voulez exactement ; définissez vos limites. Par exemple, si vous ne considérez pas une maison au-dessus d'un certain prix ou sans jardin, dites-le très clairement. Vous pouvez également éliminer les maisons avant d'accepter de les consulter à l'aide de Google Streetview. Et vous devriez définitivement faire votre étude de marché afin de savoir ce qu'est un bon prix.

Vous voulez également trouver un bon avocat et, idéalement, prendre contact avant de voir des propriétés - et certainement avant de payer un acompte. Ce n'est plus une obligation légale d'avoir un avocat, mais vous en avez vraiment besoin.

buying process detailsQuelques détails importants sur le processus d'achat

Un petit dépôt de 5 000 EUR environ est normalement payé d'avance et retire la propriété du marché pendant 15 à 30 jours. Vous devriez vérifier les conditions, mais un bon avocat veillera à ce qu'il soit remboursable si les contrôles légaux ou l'enquête sur l'immeuble posent des problèmes, ou si aucun prêt n'est disponible pour acheter la propriété.

En tant qu'acheteur, vous devez engager un notaire (simvoliographo) qui préparera le contrat et percevra les taxes dues. Le notaire est le représentant de l'État, tandis que l'avocat travaille pour vous. Un acompte de 10 % est généralement versé une fois le contrat préliminaire prêt, lorsqu'il devient astreignant. Vous aurez enfin la possession de la propriété 4-6 semaines après cela.

Alors que, comme dans les autres systèmes notariaux, il est de coutume que toutes les parties concernées se rencontrent dans le bureau du notaire pour signer le contrat final, de nombreux acheteurs étrangers donnent simplement à leur avocat une procuration pour le faire.

Un petit inconvénient est que les acheteurs de biens doivent produire un formulaire d'impôt E9 lorsqu'ils achètent la propriété, ainsi qu'un formulaire d'impôt sur le revenu grec EI (les non-résidents mettent simplement un zéro dans la case du revenu). Si vous ne produisez pas, vous ne pourrez peut-être pas vendre plus tard.

Que faut-il vérifier avant l'achat ?

Les contrôles légaux sont extensifs. Les avocats doivent vérifier qu'aucune dette n'est garantie contre la propriété et que les impôts fonciers ont été payés. Ils devraient également vérifier le titre - un gros problème en Grèce où la propriété est souvent laissée à de nombreux frères et sœurs et même à des cousins et petits-enfants au sein de la famille, ce qui crée un réseau complexe de propriétés. Les maisons neuves seront vérifiées pour s'assurer qu'elles couvrent les défauts de construction, la légalité du développement et se conforme au code sismique. (C'est pourquoi un dépôt de garantie doit être rendu remboursable si la propriété n’est pas conforme.)

Il est également important de vérifier que la propriété est dans une zone d'urbanisme, ou vous ne pourrez pas obtenir de fos, nero, telefono - électricité, eau et service téléphonique.

Quel est le prix d'achat complet ?

Les coûts d'achat ajouteront probablement 10 à 15 % au coût de la propriété. La plupart des frais sont basés sur la « valeur fiscale estimée », qui est généralement inférieure à la valeur marchande. La taxe d'achat à 7 % est payable sur les premiers 15 000 EUR de la valeur de la propriété et à 9 % sur le reste, et des frais de communauté de 3 % sont payables en même temps. Le registre foncier prend 0,3-0,5 % de la valeur tandis que les frais juridiques sont basés sur 1 %, et les frais d'agence peuvent être compris entre 2 % et 5 % - ils sont normalement répartis entre l'acheteur et le vendeur, donc le montant exact est quelque peu négociable.

Enfin, sur les immeubles neufs, une TVA de 18 % est normalement facturée. Cependant, le gouvernement a déclaré qu’elle ne serait plus facturée pour les trois prochaines années, afin de stimuler le marché.

Notez que les acheteurs doivent couvrir tous les frais d'achat avec leur propre argent avant qu'un prêteur grec ne paie les fonds d'une hypothèque. Et les hypothèques sont difficiles à obtenir - la plupart des prêteurs grecs n'accorderont pour l'instant qu'une valeur de prêt de 50 %.

Acheter en Grèce n'est pas pour ceux qui veulent une vie facile. Mais choisissez les bons professionnels, et cela devient beaucoup plus facile !