Marché immobilier en Grèce

Il y a quelques années à peine, la Grèce était un pays en pleine crise. Les finances publiques étaient épuisées et l'économie dépréciait. Maintenant, le pire est passé, et l'économie est à nouveau en croissance depuis 2017 - ce qui devrait être une bonne nouvelle pour le marché immobilier.

Après la crise, la Grèce a connu 7 années de baisse des prix des logements ; en 2017, les prix étaient 43 % plus bas que lorsque la crise avait frappé en 2008. Les nouveaux développements étaient pratiquement arrêtés et, encore aujourd'hui, ils ne fonctionnent qu'à environ la moitié du niveau enregistré pendant les années d'expansion 2004-2007.

Guide d’achat immobilier en Grèce

Vous avez des questions concernant le processus d’achat d’une propriété en Grèce ? Nous vous expliquons tout dans ce guide dédié à l’achat immobilier en Grèce.

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greece marketRapide aperçu du marché immobilier en Grèce

Les prix semblent monter rapidement. Les prix de l'immobilier ont connu une hausse de 8,8% durant le second trimestre 2019, selon la Banque de Grèce, comparé à 5,2% au trimestre précédent. Cette impulsion est due à Athènes et Thessalonique, les deux plus grandes villes, pour lesquelles un intérêt croissant se manifeste; en plus de la montée des prix, Athènes a été témoin d'une forte augmentation des transactions immobilières, 30% de plus en 2018 comparé à l'année précédente - les chiffres de 2019 n'ayant pas été encore dévoilés.

Les promoteurs reviennent, dans les secteurs commercial et résidentiel. 2018 montre une augmentation de 10% des autorisations de nouveaux permis de construire, après 7 ans de chute libre, et l'argent revient dans le secteur. De nouveaux hôtels cinq étoiles ont ouvert en Crète - l'un des marchés locaux les plus résistants de Grèce - tout comme sur l'île de Corfou, et d'autres régions qui montrent aussi davantage d'investissements.

La demande en ce qui concerne les propriétés de vacances a été stimulée par la croissance du marché touristique - le nombre de touristes a atteint un record historique de 3,9 millions en juillet 2019. Cela aide les îles, mais aussi augmente la demande à Athènes, où AirBNB a connu un essor spectaculaire ces dernières années.

greece market nowDes rendements réalisables pour les investisseurs

Le financement reste délicat pour les emprunteurs individuels, en particulier ceux à l'extérieur de la zone euro. Une hypothèque est difficile à obtenir sans, à la fois, un dossier de crédit impeccable et un dépôt important, et la Grèce reste vulnérable aux fluctuations des taux d'intérêt, car la plupart des hypothèques ne sont à taux fixe que pour la première année. Actuellement, les emprunteurs paient entre 2 % et 3 %.

Les rendements locatifs à Athènes et en Crète ont été réduits. Les appartements plus grands (par exemple trois chambres) à Athènes pourraient attirer un rendement de 4 % ; les petits appartements font mieux et, en banlieue, les appartements peuvent sécuriser 4,5 %. Les maisons, en revanche, ont des rendements très faibles en ce moment. En Crète, les appartements peuvent être loués pour un rendement de 3 %.

Les investisseurs à la recherche de bons rendements devraient plutôt envisager les petites îles ; Mykonos a produit un rendement de 8 % en 2018, Santorin et Paros, environ 6,5 %. À Rhodes et à Porto Heli, des rendements supérieurs à 5 % sont encore disponibles, battant facilement les rendements d'autres destinations méditerranéennes telles que Marbella, la Côte d'Azur ou les îles Baléares.

Le gouvernement grec a récemment pris plusieurs mesures pour relancer le marché immobilier. La taxe sur la valeur ajoutée de 24 % sur les nouveaux bâtiments a été suspendue pour trois ans et des allégements fiscaux allant jusqu'à 40 % pour les coûts de rénovation ont été annoncés.

Est-ce un bon marché pour les investisseurs étrangers ?

Il y a actuellement une légère inquiétude concernant le marché immobilier grec. Ce sont les investisseurs étrangers qui font avancer le marché - s'ils se rétractent, le marché pourrait s'affaiblir. Au cours des 6 premiers mois de 2019, la Banque de Grèce a déclaré que les étrangers avaient investi 736 millions d'euros dans l'immobilier, soit près du double du chiffre de l'année précédente - et plus de 5 fois le chiffre de 2016.

Plus des deux tiers de ces investissements proviennent d'autres pays de l'UE. Mais depuis 2013, le programme Golden Visa a suscité l'intérêt du monde entier, la Chine, la Russie, l'Égypte et la Turquie étant les principales sources de demande. (Avec un investissement de 250 000 EUR suffisant pour garantir la résidence, la Grèce a le système de visa doré le moins cher de l'UE.)

Néanmoins, il ne faut probablement pas trop s'inquiéter si vous achetez une propriété sur l'une des îles ou dans le Péloponnèse. Le marché le plus frénétique, et celui où l'argent des visas doré a eu le plus d'impact, est le centre d'Athènes. Ce marché particulier pourrait bien être trop effréné - bien qu'il soit encore très en dessous des prix des capitales comme Londres, Paris ou Berlin - mais pour le moment, le reste de la Grèce semble pouvoir poursuivre sa progression pour encore quelques années, et les fondamentaux économiques étayent cette analyse.