Comment acheter un bien immobilier à Dubaï en tant que non-résident ?

Comment choisir la bonne propriété ?

Dubaï offre un large choix d'appartements, villas et maisons à vendre dans les zones de pleine propriété, avec de nombreux développeurs et communautés parmi lesquels choisir. Les annonces sur Properstar sont un excellent endroit pour commencer la recherche d'un bien immobilier.

Pour commencer, voici quelques questions et points à considérer :

• Appartement ou Villa/Maison de ville ? Les immeubles d'habitation ont tendance à se concentrer le long de la route principale, Sheikh Zayed Road, ou près de la côte dans des communautés telles que Jumeirah Beach Residence, Dubai Marina, Greens et Jumeirah Lake Towers. Certaines villas sont situées près de la côte, mais elles sont assez limitées en nombre et rarement disponibles à la vente.

• Les villas et les maisons de ville ont tendance à se concentrer un peu vers l'intérieur des terres, dans les communautés telles que Emirates Hills, Meadows et Springs. Il existe également de nombreuses communautés de villas à l'intérieur des terres, dans des communautés comme Arabian Ranches, Dubai Sports City et Jumeirah Village Circle. Plusieurs communautés à l'intérieur des terres telles que Jumeirah Village Circle et Dubai Motor City contiennent également de nombreux immeubles à appartements.

• Prêt à emménager ou sur plan ? Appartements et villas/maisons sont disponibles en tant qu’investissement sur plan, et généralement à des tarifs intéressants. Le développeur présentera généralement un plan pour l'ensemble du lotissement et les plans d'étage pour les unités disponibles. Certains promoteurs mettront à disposition un appartement témoin ou une villa témoin pour démontrer le type d'espace et d'aménagement auquel on peut s'attendre.

• Les biens achetés sur plan comportent un élément de risque. Les retards dans la construction et les retards de la livraison sont très courants de nos jours. Très occasionnellement, un projet peut être bloqué ou complètement annulé. Les paiements pour les propriétés sur plan sont généralement liés à l'avancement de la construction, avec divers programmes proposés par différents développeurs. Consultez plus de détails sur les pièges à éviter.

Un bien acheté sur plan peut être revendu avant son achèvement, mais les développeurs ont généralement besoin qu'une partie du paiement soit versée avant un éventuel transfert vers un nouvel acheteur.

• Un investissement à louer ou une maison familiale ? Si le bien est acheté en vue d’être loué, étudiez les rendements locatifs actuels dans les différentes communautés à l'aide d'outils tels que l’Indice des loyers de Property Monitor et la Calculatrice du Dubai Land Department. Prenez également en compte l'âge de l'immeuble ou de la villa, cela peut avoir un impact sur la valeur de revente de la propriété.

Si le bien est destiné à être la maison familiale, l'emplacement sera l'un des principaux critères à prendre en considération : *o La proximité du lieu de travail * o La proximité d'une école de choix o La circulation à l'heure de pointe (le cas échéant) o La mise à disposition de places de stationnement au sein de la communauté. Une place de parking est un bien précieux dans les communautés telles que Dubai Marina et JLT. Vérifier le nombre de places de parking inclus avec le bien et la disponibilité de places de parking gratuites ou payantes au sein de la communauté. o La proximité des transports en commun. Les transports publics de Dubaï comprennent le métro de Dubaï, le tramway de Dubaï et un réseau de bus. o La proximité des supermarchés, des cliniques, des parcs et autres installations o La propreté et la qualité de l'entretien de la communauté et de ses installations. o Les installations disponibles dans la communauté tels qu’un gymnase, une piscine, une aire de jeux, une salle des fêtes, etc. o Les frais de maintenance ou les charges collectives Ces charges couvrent l'entretien de la communauté et le salaire des agents de sécurité, du personnel de ménage et des agents d'entretien. Le prix est habituellement calculé par pied carré, et les biens les plus grands paient des charges plus élevés. Certains développeurs/copropriétaires imputent les frais à l'avance sur une base annuelle, tandis que d'autres facturent à l'avance sur une base trimestrielle. o Les frais d’utilisation de la climatisation. Certains immeubles imposent un minimum de charges mensuelles indépendamment du fait que les services de climatisation centrale soient utilisés ou non. o Les règles imposées par la communauté. Certaines communautés ou immeubles d’appartements peuvent imposer des règles restrictives autour de l'utilisation des ascenseurs de service ou des règlements inutiles concernant des prestataires de services externes. Certaines communautés de villas imposent des restrictions sur les types de rénovations qui peuvent être effectuées.

• L’importance de la communauté/ du développeur Effectuez des recherches en ligne afin de mieux connaître un développeur ou une communauté pour comprendre l'étendu des projets achevés, la qualité de l'entretien de la communauté, tout retard passé dans l'exécution des projets et les retours des résidents qui vivent actuellement dans des communautés spécifiques. Cette recherche peut être particulièrement utile pour déterminer quel est l’état d’avancement de certaines des nouvelles communautés, en termes de services de base (l'eau et l'électricité) à la réalisation de maisons d’associations et de supermarchés.

Les principaux développeurs à Dubaï sont EMAAR, Meraas, Nakheel et DAMAC Properties.

Pleine propriété - Guide d'achat

Le processus d'achat d'un bien résidentiel varie selon que le bien est acheté directement auprès du développeur ou auprès d’un propriétaire privé. En règle générale, le processus d'achat de propriétés achevées est comme suit.

1. Visite / inspection de l’unité en vente. Assurez-vous de faire appel à un agent titulaire RERA, et évitez de visiter la même propriété avec plusieurs agents immobiliers, car cela peut entraîner un différend sur l'agent qui mérite la commission. Le vendeur doit être en possession du titre de propriété valide du bien. Le Dubai Land Department propose des services d'authentification, si ces derniers sont nécessaires.

2. Compromis de vente ou Mémorandum d’entente entre l’acheteur et le vendeur. À ce stade, un acompte (habituellement 10 % du prix de vente) est versé au nom du vendeur. Si l'achat est fait directement auprès d’un développeur, ues frais de courtage ne seront généralement pas facturés.

3. Le financement. Toute hypothèque ou paiement impayé sur la propriété doit être réglé avant que la vente puisse être finalisée (cela inclut les frais d'annulation d'hypothèque). Si le bien est acheté avec un nouveau prêt immobilier, la banque de l'acheteur inspectera probablement la propriété afin de procéder à une évaluation. En règle générale, un acompte de 25% est exigé des acheteurs étrangers.

4. Le Certificat de non-objection. Un NOC ou certificat de non-objection de la part du développeur est une condition obligatoire lors du transfert de propriété d’un bien à un nouveau propriétaire. Le vendeur s’occupe du NOC et s'assure que tous les frais de service et factures de maintenance sont réglés afin d'obtenir ce document. Le NOC peut être soumis à des frais nominaux, payés par le vendeur. Le développeur peut également exiger de l'acheteur une caution qui est remboursée lorsqu'une copie du nouveau titre de propriété est présentée.

5. L'enregistrement auprès du Dubai Land Department (DLD). La présence en personne de l'acheteur et du vendeur est requise pour compléter la transaction. Une procuration est possible en cas d'empêchement. Si le bien est acheté directement auprès du développeur, l'enregistrement peut avoir lieu dans les bureaux du développeur.

Le paiement final du bien (au nom du vendeur) et tous les frais supplémentaires seront réglés à ce stade. Généralement, les frais suivants sont à acquitter: a. Commission de 2% pour l’agent immobilier b. 4% de frais de transfert au DLD (généralement partagés entre l’acheteur et le vendeur) c. Environ EUR 970 (4,000 AED) pour les frais d'enregistrement du bien (pour les propriétés de plus de EUR 121K (500,000 AED en valeur) d. Environ EUR 121 (500 AED) au DLD pour la délivrance de l’acte de propriété e. Frais d'inscription d’un emprunt immobilier au DLD (le cas échéant - les frais représentent 0,25 % de la valeur de l’emprunt)

Les acheteurs doivent également s’attendre à payer des frais de service ou de maintenance au développeur/ à la copropriété sur une base annuelle ou au prorata.

6. Délivrance du titre de propriété au nom de l'acheteur. Le titre de propriété est le certificat de propriété reconnu à Dubaï et délivré par le DLD. Une fois le titre de propriété délivré, les clés sont remises à l'acquéreur.

Une fois l'achat terminé, une demande doit être faite pour mettre à jour les registres de propriété auprès de la DEWA - la Dubai Electricity and Water Authority. La signature du vendeur peut être requise pour cette demande, et de nouveaux frais de connexion s'appliqueront.

Pleine propriété sur plan - Guide d'achat

Le processus d'achat d'une propriété sur plan directement auprès d’un développeur est légèrement différent.

1. L’inspection des plans Une inspection des plans de la propriété ou visite du site pour voir l'avancement de la construction et éventuellement un appartement témoin ou une villa témoin est conseillée.

2. La confirmation que le projet est enregistré auprès de la RERA Afin de protéger les investisseurs lors d’un achat sur plan, la RERA - l'Agence de Régulation de l'Immobilier demande au promoteur de posséder 100 % des terrains appartenant au projet. De plus, le promoteur doit obtenir une garantie bancaire inconditionnelle de 20 % de la valeur du projet - ou achever 20 % de la construction avant de vendre des unités sur plan. La RERA exige également que les avances et les paiements soient effectués sur un compte sécurisé approuvé par l’agence.

3. La remplissage d’un formulaire de réservation Le remplissage d’un formulaire de réservation / formulaire de demande à l’attention du développeur, qui comprendra les provisions de base de la vente, le plan de paiement et les informations personnelles de l'acheteur (y compris une copie du passeport).

4. Le choix de l'unité Le choix de l'unité c’est à dire, l' appartement ou la villa/maison que vous achetez.

5. Le paiement de l'acompte initial Leu montant à payer peut varier considérablement, passant de 10 % à 50 % du prix. Les paiements ultérieurs seront généralement liés aux phases d'achèvement, bien que cela puisse varier selon le promoteur ou le programme convenu.

6. La délivrance d'un accord initial entente de vente, ou 'oqoodi' Le processus d'enregistrement des biens achetés sur plan a lieu dans les bureaux du développeur et un certificat de propriété, appelé l'accord initial de vente ou 'oqoodi' est émis au nom de l'acheteur. Les frais du DLD tels que les frais de transfert de 4 % et les frais d'administration s'appliquent également aux achats sur plan.

Les règles concernant l’immobilier évoluent fréquemment à Dubaï. Contactez le Dubai Land Department (DLD) et l'Agence de régulation immobilière (RERA) pour connaître les dernières procédures. Les deux organisations sont très facilement accessibles aux acheteurs et propriétaires fonciers et peuvent être contactées via le web, par téléphone ou dans leurs locaux.